Объем сделок на российском рынке складской недвижимости вырос на треть

Городская логистика набирает популярность

По словам директора департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко, в 2022 году их компания ожидает дальнейшего роста объема сделок. И это несмотря на то, что в России качественные складские площади в явном дефиците.

«Среди новых форматов складской недвижимости набирает популярность городская логистика, которая вышла на первый план в связи с недавним стремительным ростом электронной коммерции и в то же время изменяющимися потребностями и ожиданиями со стороны потребителя. Основные запросы на подобные склады исходят от компаний сектора e-commerce, от сопутствующих электронной коммерции логистических операторов, а также от ритейлеров, которые размещают свои дарксторы в пределах города для уменьшения времени доставки», – подчеркнул К. Фомиченко, заодно добавив, что Knight Frank наблюдает в российской столице такую ситуацию, когда индустриальные девелоперы активно конкурируют с жилищными застройщиками за земельные участки.



Треть сделок в Московском регионе проходит на юге

В Москве и Подмосковье общий объем сделок на рынке качественной складской недвижимости по итогам 2021-го составил 2,68 млн м². Рост к 2020 году – 24%. При этом в первые месяцы деловая активность на рынке упала. Однако уже в II квартале спрос на складские площади начал расти. А на II полугодие 2021-го пришлось уже 63% всех сделок, заключенных в Московском регионе.

По данным Knight Frank, лидирующие позиции по количеству операций по аренде или покупке складской недвижимости в Московском регионе заняло южное направление. Именно там состоялось 30% от общего объема сделок, что в количественном выражении превысило 800 тыс. м². Второе место в структуре спроса занял северо-восток Московского региона – 24%. А на третьем оказался юго-восток – 21% от общего объема сделок.

«На остальных направлениях доля сделок с качественной складской недвижимостью составляла от 8% до 3% всего объема, что объясняется дефицитом свободных площадей на данных направлениях», – объяснили в компании Knight Frank.



Рост спекулятивной аренды в Подмосковье

Чуть больше половины от общего объема сделок на складском рынке в 2021 году пришлось на спекулятивную аренду – 1,36 млн кв. м². По наблюдениям аналитиков Knight Frank, особой популярностью такой формат пользовался у логистических и курьерских компаний, а также в сегменте онлайн-торговли. В частности, первые из упомянутых арендовали около 391 тыс. м², а онлайн-ритейл – 384 тыс. м². Вместе с тем доля сделок по спекулятивной аренде выросла на 10 п. п., если сравнивать с итоговым показателем 2020 года. Тогда она составляла 41% от совокупного спроса, а в 2021-м – 51%.

«Более 1,1 млн м² было арендовано на вторичных площадях. Подобная ситуация, когда закрывается значительный объем сделок на вторичных площадях, но блоки не выходят на рынок и доля свободных площадей не повышается в моменте, объясняется тем, что в большинстве случаев с новыми арендаторами заключались предварительные договоры аренды, притом что это происходило задолго до окончания действующих контрактов», – объяснили в Knight Frank.

Вместе с тем в 2021 году ненамного снизилась доля сделок, осуществленных по схеме built-to-suit с последующей арендой, которая составила 979 тыс. м². А вот спрос на первичный рынок снизился на 7 п. п. в сравнении с итоговым показателем 2020-го. Во многом потому, что значительное количество сделок заключили на уже существующих объектах вторичного рынка. В целом же объем сделок на первичном рынке, по данным международной консалтинговой компании Knight Frank, превысил 1,46 млн м².

Сегмент онлайн-торговли по-прежнему в лидерах

В объеме спроса лидером 2021 года остался сегмент онлайн-торговли. На него пришлось 937 тыс. м² – это 35% от общего объема сделок. Также высокий спрос на складские площади наблюдался со стороны представителей розничной торговли. Они арендовали 596 тыс. м², что составило 22% от общего объема сделок.

«Подобная ситуация также вызвана тем, что традиционный ритейл прирастает складскими площадями для обеспечения и онлайн-продаж», – уточнили в Knight Frank.

Третье место в структуре распределения сделок по профилю досталось транспортным и логистическим компаниям, чья доля в совокупном спросе составила 20%.

«По итогам 2022 года общий объем спроса на складские площади в Московском регионе может превзойти рекорд 2021 года. Ожидается сохранение тренда на рост объема строительства складских площадей. Кроме того, среди будущих проектов отмечается достаточно большой объем спекулятивного строительства, который в какой-то мере должен удовлетворить высокий спрос со стороны арендаторов», – предположил К. Фомиченко.



Максимальный объем поглощенных площадей в Самаре

В российских регионах доля сделок на складском рынке выросла на 3 п. п., составив 28% от совокупного поглощения в стране. Причем в Санкт-Петербурге и Ленобласти этот показатель находится на уровне 14%. Что касается общего объема сделок на региональном рынке качественной складской недвижимости, то он достиг максимального значения за всю историю наблюдений – 1,26 млн м², продемонстрировав рост к 2020 году на 47%.

«В 2021 году в Самаре зафиксирован максимальный объем поглощенных площадей. Там было приобретено или арендовано около 208 тыс. м² – 17% от общего объема сделок в регионах. На втором месте в распределении регионального спроса находятся Краснодар и Адыгея с общим объемом закрытых сделок 184 тыс. м². За ними разместился Новосибирск – 173 тыс. м²», – сообщили аналитики Knight Frank.

Они отметили, что из-за недостатка свободных площадей в регионах России значительно выросла доля сделок в формате built-to-suit. На них пришлось 58% объема спроса – это на 31 п. п. выше, чем было в 2020-м. Причем основные сделки в таком формате произошли с участием компаний сектора онлайн-торговли и с представителями традиционного ритейла.

«На сделки спекулятивной аренды пришлось 38% спроса. Объем сделок продажи как в формате built-to-suit, так и спекулятивной сократился до минимума. На них пришлось 3% и 1% соответственно», – резюмировали в консалтинговой компании с более чем столетней историей.

В компании подчеркнули также, что по итогам минувшего года классический ритейл был замещен сектором онлайн-торговли. Доля первого в структуре спроса снизилась на треть, тогда как доля второго выросла более чем в 2,5 раза. К слову, увеличение доли онлайн-торговли в структуре распределения спроса на складскую недвижимость отмечалось еще с 2019-го. А в 2021 году на сектор пришлось свыше половины всех совершенных сделок – 58%, или 723 тыс. м² поглощенных площадей. И здесь аналитики Knight Frank особо выделили аренду онлайн-ритейлером Ozon 135 тыс. м² в «PNK Парк Чапаевск», 107 тыс. м² в Адыгейске и 92 тыс. м² в Невинномысске.

Автор: Степан Ратников