Что происходит на рынке складской и индустриальной недвижимости в Московском регионе

О предложении

По итогам I квартала 2023 года в Московском регионе введено в эксплуатацию 310 тыс. кв. м качественных складов, а общий объем предложения достиг значения 17,8 млн кв. м.

В последние недели марта было завершено строительство двух крупных объектов, как итог – совокупный объем завершенного строительства превысил прошлогоднее значение за аналогичный период на 38%.

Крупнейшим объектом, строительство которого было завершено в первые месяцы 2023 года, стал PNK Парк M4 площадью 129 тыс. кв. м. Также были введены в эксплуатацию 1-я очередь индустриального парка «Ориентир-Юг» площадью 44 тыс. кв. м и корпус производственно-складского комплекса «Атлант-Парк» на 37,7 тыс. кв. м.

Стоит отметить, что завершенные объекты являются спекулятивными и практически во всех вакансия нулевая на момент ввода в эксплуатацию. Согласно планам девелоперов, до конца текущего года может завершиться строительство еще порядка 1 млн кв. м качественных складов, при этом до 70% из них будут относиться к спекулятивному строительству.

О спросе

В течение первых трех месяцев 2023 года на рынке складов Московского региона отмечается высокая активность. Общий объем сделок аренды и продажи составил порядка 480 тыс. кв. м, что стало максимальным значением в ретроспективе прошлых лет. Также возобновляются запросы на формат BTS.

Данный показатель в 2,3 раза превышает значение прошлого года, когда спрос составил только 208 тыс. кв. м по причине приостановки бизнес-процессов на рынке. В начале года объем спроса превышает совокупное предложение в 1,5 раза.

Средний размер сделки по итогам I квартала 2023-го составил 13,3 тыс. кв. м, что на 40%, или 3,8 тыс. кв. м, выше, чем за аналогичный период прошлого года.

В течение I квартала 2023-го вырос как объем, так и число сделок в разрезе каждого типа, однако решающую роль сыграла аренда свыше 20 тыс. кв. м, в частности, крупная сделка в формате BTS – аренда складских площадей компанией Ozon в Ватутинках.

В начале 2023 года наибольший объем складов был востребован компаниями e-commerce и дистрибьюторами – более 30% на каждый сегмент. Исходя из всего вышесказанного, ожидается сохранение интенсивности спроса в течение 2023 года, а общий объем сделок по его итогам может составить 1,5 млн кв. м.

О ставках

На конец марта средневзвешенные ставки аренды в складских комплексах Московского региона остались на уровне конца 2022 года – 5700 руб./кв. м в год. 

На рынке прослеживается активность арендаторов, вводимые склады, как и освобождаемые после сужающихся иностранных компаний, востребованы рынком, что исключает возможность дисконта. 

Несмотря на то, что новое предложение было представлено спекулятивными проектами, высокая активность арендаторов нивелировала возможный прирост вакансии, и она, напротив, сокращается. На фоне снижающегося объема свободных площадей и спроса на качественные складские помещения вновь ожидается повышение ставок аренды в перспективе ближайших месяцев вплоть до 6500 руб./кв. м в год.

Автор: Мария Бойко