Нынешний год окажется рекордным по заключению сделок в сегменте складской недвижимости

Рынок развернулся на 180 градусов

По его итогам будет заключено контрактов на ввод 5,5 млн кв. м, сообщил партнер консалтинговой компании NF Group Константин Фомиченко. До этого максимум был достигнут в 2021 году – тогда сделки суммарно предусматривали ввод 4,5 млн кв. м недвижимости.

Сегодняшняя активность в строительстве складов наблюдается на фоне снижения свободных площадей. В России весь рынок складской недвижимости охватывает 44 млн кв. м. Это 0,31 кв. м на душу населения, что значительно меньше, чем в Западной Европе, США, Китае, уточнил К. Фомиченко.

Неудовлетворенный спрос на складскую недвижимость он оценивает порядка 10 млн кв. м. Согласно прогнозу, он будет сохраняться в ближайшие 3 года.

«Ровно год назад росла доля вакантных площадей, уходили иностранные арендаторы, появлялась как вынужденная мера субаренда, и в целом не было сделок по build-to-suit, контрактам по строительству под заказчика. В этом году ситуация диаметрально противоположная, – свидетельствует партнер NF Group. – Доля вакантных площадей упала до нуля, западные компании ушли, их место достаточно быстро заняли другие, российские игроки».

Дефицит складов просто фантастический, подчеркивает ведущий аналитик направления «Логистика» Data Insight Сергей Семко. В настоящий момент возобновились проекты по принципу build-to-suit, заказчиками которых выступают ведущие маркетплейсы, располагающие ресурсами для осуществления крупных строек.

Аренда пошла на разгон

Если раньше доля вводимых площадей в столичном регионе превалировала над региональной, то теперь она близка к паритету. В настоящий момент 54% открываемой складской недвижимости приходится на Московскую агломерацию, остальная – на регионы. Склады активно строятся не только в городах-миллионниках, но и где населения меньше. Примерно 70% новых запросов на складскую недвижимость приходится на регионы, сообщил К. Фомиченко.

Из-за высокого спроса растут арендные ставки. По Москве и Санкт-Петербургу они в среднем составляют 7,2 тыс. руб. за квадрат склада класса А, тогда как в начале года аренда была 5,5 тыс. руб. «Это базовая ставка, без эксплуатации, НДС, коммунальных платежей. Рост существенный», – констатирует партнер NF Group.

Кстати, похожая ситуация наблюдается в странах СНГ, особенно в Средней Азии. В Казахстане услуги аренды на объекте класса А обойдутся даже на 40–50% выше, чем в РФ, проинформировал исполнительный директор Координационного совета по логистике Василий Демин.

На это влияет, помимо растущего спроса, высокая ключевая ставка в этих странах, а также тот факт, что там пока не отлажены технологии строительства современных складских комплексов. «Но этот рынок открыт и ждет инвесторов и девелоперов», – говорит В. Демин.

В том же Казахстане насчитывается 1,2 млн кв. м складских площадей. Это даже меньше, чем рынок Екатеринбурга, свидетельствует К. Фомиченко.

Перспективы для выхода российских застройщиков, продолжает он, хорошие: ставки высокие, они привязаны к доллару, есть дефицит поставщиков и серьезный спрос. «Спрос продиктован как российскими игроками, которые приходят на этот рынок (Ozon, Wildberries), так и местными – рынок Киргизии, Узбекистана также быстро растет. Глядя на эти рынки, мы вспоминаем российский 15–20-летней давности», – отметил эксперт.

Автор: Павел Белов