Склады замерли в ожидании спроса

Время диктует правила

Основными драйверами спроса на складские помещения, по мнению участников рынка, по-прежнему остаются ритейлеры и логистические компании: их доля в объеме новых сделок 1-го полугодия составила 46% и 24% соответственно.

«Сохраняется тенденция переезда арендаторов из дорогих объектов в более доступные, что приводит к увеличению объема свободных площадей во вторичном предложении и не влияет на показатель чистого поглощения, - отмечает региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Петр Зарицкий. – С учетом определенного числа сделок на стадии переговоров общий объем новых транзакций в нынешнем году, вероятнее всего, не опустится ниже 800 тыс. кв. м в Московской области. Мы прогнозируем незначительное снижение доли вакантных площадей – до 11-11,5% к концу 2016 года».

Сегодня ряд девелоперов готов предлагать деление качественных складских помещений на блоки площадью 3-5 тыс. кв. м для размещения компаний производственного профиля, помогая им переехать из менее качественных объектов в современные помещения, а также для компаний-представителей среднего бизнеса. Акцент на клиентах с запросами на небольшие площади, по мнению экспертов Knight Frank ,может увеличить количество подобных сделок в 2016-2017 гг., однако, наиболее вероятно, существенно не повлияет на объем спроса на рынке качественных помещений.

При этом спрос на складскую недвижимость, по поценеке экспертов, продолжит фокусироваться на готовых площадях высокого класса преимущественно первичного рынка.

Как дела в столицах?

По данным Knight Frank, по итогам I полугодия 2016-го на российском рынке было куплено и арендовано 745,5 тыс. кв. м качественных складских площадей. На долю Московского региона пришлось 74% от совокупного объема сделок, что в абсолютном выражении составляет 549,3 тыс. кв. м. Данный показатель более чем в два раза превосходит аналогичный результат прошлого года и сопоставим с рекордным за всю историю рынка показателем I полугодия 2012 г. (562 тыс. кв. м). Столь большой объем сделок в первой половине года был обусловлен активностью со стороны операторов розничной торговли, которые используют текущую возможность и арендуют блоки большой площади. За 6 месяцев текущего года с их участием было закрыто около 50% всего объема сделок. «Однако, стоит отметить, что с начала 2015 г. операторы розничной торговли арендовали (приобрели) на московском рынке около 1 млн кв. м складских площадей, в связи с чем можно предположить, что в ближайшие один-два года рынку Московского региона придется адаптироваться к снижению спроса со стороны крупных розничных компаний ввиду полностью сформированного ими логистического блока в регионе», - подчеркивают аналитики Knight Frank.

Объем введенных в эксплуатацию в Москве складских площадей в I полугодии 2016 г. сократился более чем в 2 раза по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и составил 245,9 тыс. кв. м. Совокупный объем качественных складских площадей по итогам I полугодия текущего года, по данным Knight Frank, в Московском регионе

составил 12,2 млн кв. м. Основной объем введенных в эксплуатацию площадей пришелся на северное и южное направления – 64% и 18% соответственно. Кроме того, на эти направления приходится наибольший объем свободных площадей, а также здесь ведется основное строительство новых складских комплексов. Наибольшая доля в общем объеме введенных в эксплуатацию объектов пришлась на те, которые были построены под конкретного клиента (79%). Объекты были реализованы преимущественно для крупнейших розничных сетей и имели среднюю площадь 32,5 тыс. кв. м.

Так, по данным JLL, за первое полугодие 2016 года в Санкт-Петербурге был введен рекордный для данного периода объем складских площадей за всю историю наблюдений – 138,6 тыс. кв. м. Практически все проекты были реализованы в Шушарах. Основной объем поглощения сформирован вводом в эксплуатацию объектов built-to-suit. За апрель-июнь было введено три складских комплекса, реализованных в данном формате, в проектах «А Плюс Парк Шушары» и «Армада Парк». Их совокупная площадь составляет 61,6 тыс. кв. м. В среднесрочной перспективе география ввода нового предложения не изменится: 64% площадей, заявленных до конца 2017 года, расположены также на юге.

«В целом мы видим, что по мере стабилизации макроэкономической ситуации арендодатели и арендаторы находят взаимовыгодные условия сотрудничества и продлевают договоры аренды, принимая во внимание изменившуюся практику рынка. С учетом переноса сроков ввода нескольких спекулятивных проектов на 2017 год мы не ожидаем существенного изменения доли вакантных площадей до конца года», - прогнозирует руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.

Что происходит в регионах?

Согласно оценке аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, в I полугодии 2016-го в регионах введен минимальный за 5 лет объем складов – 168 тыс. кв. м. При этом наибольший объем ввода в эксплуатацию с января 2015 г. по июнь 2016 г. пришелся на Екатеринбург (105,4 тыс. кв. м) и Челябинск (105,8 тыс. кв. м).

По словам экспертов, причина происходящего заключается в том, что сегодня для покупателей ограничен доступ к заемному финансированию, к тому же его высокая стоимость, а также значительный объем вакантных площадей стали причинами замедления строительной активности на складском рынке России.

По наблюдениям старшего консультанта отдела исследований рынка CBRE Василия Григорьева, совокупный объем вакантных площадей на региональных рынках начал расти в 2014 г. с отметки 251 тыс. кв. м (5,5% от общего предложения складов класса А и В) и достиг пикового значения в 483 тыс. кв. м (9.3,% общего предложения) в конце 2015 года. «В I полугодии 2016 -го на региональных рынках наблюдалось небольшое снижение вакансии. Совокупная доля свободных площадей снизилась на 0,7 п.п. и составила 8,6%. Общая площадь вакантных складов на середину 2016 г. составляет 477 тыс. кв. м», - комментирует он.

По его словам, растущие показатели спроса, умеренные объемы строительства, а также сокращение количества свободных площадей стали главными трендами на региональных рынках в первой половине года. Потребность в новых складах исходит как от компаний федерального масштаба, так и от локального бизнеса. «Девелоперы, в свою очередь, активно сдают готовые площади, а новые проекты осуществляют только под конкретных клиентов. Сочетание этих факторов позволило стабилизировать баланс спроса и предложения и создать благоприятную конъюнктуру для дальнейшего развития складского сегмента в регионах», - уверен В. Григорьев.

Цена вопроса?

Средняя заявляемая ставка аренды на складские помещения класса А за 12 месяцев снизилась на 7% и составила 4 000 руб. за кв. м. в год.

«Уровень ставок аренды достиг некомфортных для девелоперов значений, в связи с чем можно предположить, что новые объекты будут строиться преимущественно под клиента, а объем спекулятивного девелопмента будет стремиться к минимальному значению. При этом в ближайший год спрос будет сконцентрирован преимущественно на аренде зданий, а объемы продаж останутся небольшими», – комментирует партнер, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ Вячеслав Холопов.

Кроме того, по его словам, есть перспективы регионального развития крупнейших федеральных сетей и увеличения доли сделок за пределами Московского региона. Но и эти сделки, как отмечает эксперт, будут непростыми.

По словам В. Григорьева, существенное снижение ставок аренды произошло в Московской области, и было вызвано временным перенасыщением рынка свободными площадями. На сегодняшний день средневзвешенное значение базовой ставки аренды составляет 3800 руб. за кв. м в год. (не включая операционные расходы и НДС). «На региональных рынках ситуация отличается от города к городу, но в целом во всех уровень ставок аренды остался на прежнем уровне и за последние два года не сильно изменился. Так, средняя запрашиваемая ставка аренды сегодня составляет: для склада класса А – 4,8 тыс. руб. за кв. м в год, включая операционные расходы и НДС, а для класса В – 3,7 тыс. руб. за кв. м в год, включая операционные расходы и НДС.

Также В. Холопов отмечает, что на текущий момент приоритетным условием при подборе помещений для арендаторов является стоимость аренды, и лишь затем принимаются во внимание такие важные параметры, как качество здания и его местоположение. Договоры аренды заключаются преимущественно на срок 3-5 лет по ставкам аренды, номинированным в российской валюте. Стоит отметить, что складской рынок продолжает оставаться единственным сегментом рынка коммерческой недвижимости, где все свободные площади предлагаются в аренду по рублевым ставкам.

Татьяна Симонова