III КВАРТАЛ 2022Г. - 55 баллов 
На фоне высоких арендных ставок и относительно низких кредитов бизнес стал рентабельным, и многие компании предпочли уйти от аренды в пользу строительства собственных складов. Часть игроков начала возводить спекулятивные объекты. В результате площади, законтрактованные в конце 2023-го и начале 2024 года, сейчас выходят на рынок.
Текущие показатели вакансии и ставок аренды в России
По состоянию на I квартал 2026 года вакансия в Московском регионе составляет около 6,1%, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 3–6%, в регионах России — 6–8%. «По сравнению с позапрошлым годом, где были 0,3%, 0,2%, 0% — это довольно большой объем, который выходит на рынок», — уточняет А. Большаков, прогнозируя дальнейший рост вакансии к концу года: до 8,2% в Московском регионе, 4–6% в Петербурге и около 6,3% в регионах. Ставки аренды в Московском регионе на I квартал 2026 года составляют 10 500 руб. за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС), в Санкт-Петербурге — 10 750 руб., в регионах — 10 250 руб. К концу года ожидается небольшое снижение: до 10 000 руб. в Москве и регионах и до 10 500 руб. в Петербурге.
Переходя к странам СНГ, эксперт фиксирует смену лидера. На конец 2024 года первое место удерживала Беларусь, но в 2025 году ситуация изменилась: «Республика Казахстан вышла на первое место» с объемом 1,91 млн м². Беларусь теперь на втором месте (1,83 млн м²), а уверенно третье занимает Узбекистан (556 тыс. м²). В 2025 году в странах СНГ введено 439 тыс. м² качественных складских площадей, из которых 62% пришлось на Казахстан, 25% — на Беларусь, 12% — на Узбекистан и 1% — на Грузию. В Центральной Азии общий объем рынка составляет около 2,5 млн м², из которых в 2025 году введено 326 тыс. м². Лидеры — Казахстан и Узбекистан, в то время как в Кыргызстане и Таджикистане пока затишье.
Анализ рынка Казахстана
Рынок Казахстана А. Большаков характеризует как динамичный и развивающийся: на данный момент 1,91 млн кв. м качественной недвижимости. Потребность с учетом собственных нужд, 3PL-операторов и морозильных складов до конца 2027 года оценивается примерно в 3,5 млн кв. м. В 2025 году введено 273 тыс. кв. м, а прогнозируемый объем ввода на 2026–2027 годы составляет 1,6 млн кв. м.
«Если все проекты, которые анонсировали, будут закончены до конца 2027 года, то рынок Казахстана перевалит за 3,5 миллиона квадратных метров», — отмечает эксперт. В 2026 году ожидается ввод 753 тыс. кв. м. Вакансия в IV квартале 2025 года составила 5,8%, снизившись с 6,6% в I квартале — «площади уходят». Ставки аренды, по словам А. Большакова, показаны не в долларах, поскольку доллар не отражает реальной динамики. Средневзвешенная ставка в Казахстане — 5 340 тенге за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС), в Алматы чуть выше — 5 500 тенге. Тарифы на ответственное хранение составляют 5 930 тенге за паллето-место в год.
Анализ рынка Узбекистана
Переходя к Узбекистану, эксперт подчеркивает, что это «крепкое второе место в Центральной Азии» с объемом рынка 556 тыс. кв. м. В 2025 году введено 53 тыс. кв. м, среди ключевых проектов — распределительный центр «Корзинка», который является мультитемпературным. 94% качественных площадей сосредоточено в Ташкенте, причем 52% от общего объема — склады класса В. На период 2026–2027 годов запланирован ввод 460 тыс. кв. м. «Если «все добегут», то в конце 2027 года Республику Узбекистан можно будет поздравить с тем, что качественная складская недвижимость перевалит за 1 миллион квадратных метров», — прогнозирует А. Большаков.
На стадии строительства находится 96 тыс. кв. м. Вакансия, по данным эксперта, на протяжении долгого времени не превышала 4%: в I квартале 2025 года она составляла 4%, а к IV кварталу упала до 1,7%. Средневзвешенная ставка аренды на склады класса А — 130 долларов за кв. м в год (без НДС и операционных расходов), на склады класса В — 90 долларов. Тарифы на ответственное хранение — 96 долларов за паллето-место в год.
Рынок Кыргызстана
Что касается Кыргызстана, то здесь ситуация, как отмечает А. Большаков, «очень стабильная»: с I квартала 2023 года вакансия практически нулевая. Общий объем предложения — 66 тыс. кв. м. Из-за отсутствия свободных площадей ставки аренды, по сути, являются будущими — теми, о которых можно говорить при условии строительства. Средневзвешенная будущая ставка на склады класса А — 127 долларов за кв. м в год, на склады класса В — 109 долларов. 3PL-операторы запрашивают около 133 долларов за паллето-место в год. До конца 2027 года в Кыргызстане планируется ввод 156 тыс. кв. м. «Будем надеяться, что эти проекты действительно случатся, и тогда ситуация на рынке Кыргызстана значительно поменяется», — резюмирует эксперт.
