Склады остаются привлекательным сегментом для инвесторов

– Александр, какие ключевые тенденции сформировались на рынке складской недвижимости к концу 2021 – началу 2022 года?

– Арендные ставки продолжают расти, так как ощущается дефицит качественных складских комплексов при нынешнем уровне развития e-commerce.
Бум онлайн-ритейла подталкивает девелоперов к строительству в формате built-to-suite.

В 2021 году прослеживалась тенденция к повышенному спросу к площадям с вспомогательными пространствами – для сортировки, обработки, отправки товаров в магазины.

Структура спроса к концу 2021-го выглядела следующим образом: 38% от общего количества сделок приходится на крупнейших операторов онлайн-торговли, в частности на маркетплейсы; 25% от общего количества сделок остается за розничной торговлей; 37% остается за логистическими компаниями, дистрибьюторами, производителями.

– Какие следует выделить ключевые показатели рынка к концу 2021 года?

– Повышенный спрос и дефицит качественных складских площадей привели к резкому увеличению средневзвешенной ставки в столичном регионе на 40% по сравнению с 2020-м.

Средневзвешенная ставка аренды в Московском регионе по итогам 2021 года составила в среднем 5860 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, что на 41% больше показателя 2020-го. В Санкт-Петербурге арендные ставки за год выросли на 46% и составили в среднем по рынку 6000 руб./кв. м/год без НДС и OPEX. 57% от общего объема заключенных сделок в Санкт-Петербурге приходится на маркетплейсы («Озон», «Вайлдберриз», «Яндекс.Маркет»). Такое лидерство крупнейших представителей e-commerce отрасли сохранится и в 2022 году.

На новое спекулятивное предложение на складском рынке Санкт-Петербурга пришлось 66 тыс. кв. м, или 41% от общего объема ввода. Из запланированного к вводу в 2022–2023 гг. объема всего 25% приходится на спекулятивные объекты. В Москве 43% от общего объема спроса составляют крупные сделки с площадью более 50 тыс. кв. м. Идет тенденция укрупнения сделок, это наблюдалось и в 2020 году. В 2021-м средний размер сделки составлял 19 тыс. кв. м (для сравнения: в 2020 и 2019 гг. средний размер сделки составлял 16 тыс. и 13 тыс. кв. м соответственно). Увеличились сроки на реализацию объектов BTS (built-to-suite) с 9 до 12–15 месяцев.

– Как сложилась ситуация с вводом новых объектов в Москве и Санкт-Петербурге?

– По итогам 2021 года в столичном регионе было введено 1,495 млн кв. м, что на 60% больше прошлогоднего показателя и наиболее высокий результат с 2014-го (тогда объем введенного составил более 1,6 млн кв. м). В Санкт-Петербурге объем ввода зафиксировался на 162 тыс. кв. м, что практически в 2 раза ниже показателей 2020-го.
В 2022 году в столичном регионе планируется ввести около 1,3 млн кв. м, основной спрос приходится на онлайн- и офлайн-ритейлеров, именно они являются ключевыми драйверами спроса в сегменте складской недвижимости.

Доля вакантных помещений на качественных объектах Санкт-Петербурга сохраняется на уровне менее 1%, в Москве общий уровень вакантности составляет 1,1%.
Что касается локационных предпочтений, в Московской области все больше девелоперов обращают свое внимание и осваивают зоны рядом с ЦКАД. В Санкт-Петербурге популярным для реализации складских проектов остается южное направление.

– С чем предстоит столкнуться рынку в 2022 году и какие можно сделать прогнозы по дальнейшей динамике ключевых показателей?

– В 2022 году интерес девелоперов к складскому рынку повысится, не последнюю роль в этом сыграют новые условия на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) участков.

Из-за дефицита складских помещений в границах Старой Москвы многие собственники коммерческих помещений готовы перепрофилировать свои помещения под складские пространства, насколько это позволяет функционал.

Сегмент складской недвижимости пополнится альтернативными форматами размещения: фулфилмент-центры, дарксторы, многоэтажные склады, light-industrial.
Ставки на аренду продолжат повышаться, пока тенденций к их снижению нет. Все больше складских комплексов будет строиться под заказчиков, к сдаче в эксплуатацию объектов свободными и доступными будет не более 10% площадей.

Беседовала Юлия Чернышевская