• Ставка на полувагон
    3500
    -13 %
    руб./сут.
    апрель 2022
  • Индекс качества I КВАРТАЛ 2022Г. - 57 баллов
  • Финансы USD ЦБ РФ 63.54 0.1 EUR ЦБ РФ 66.36 0.55
    BTC 29172.64 usd BTC 1851004.01 rub
+7 (812) 418-34-95 Санкт-Петербург       +7 (495) 984-54-41 Москва
20.01.2022 17:50:00
Логистика / Комментарии
РЖД-Партнер

Золотые склады. Логисты о войне на последней миле

Минувший 2021 год войдет в историю как золотой для складского рынка. Коммерческая недвижимость за год подорожала в среднем на 20%, но этот рост ставок спрос не только не снизил, а, наоборот, удвоил, утверждают опрошенные РЖД-Партнером эксперты. Владельцы земельных участков впервые на российском рынке недвижимости заявляют о желании реализовать не жилищные проекты, а складские.
Золотые склады. Логисты о войне на последней миле
сКлад, ура!
В Московском регионе спрос на складскую недвижимость приблизится к 4 млн кв. м, такие данные приводит CBRE. Для сравнения: год назад у бизнеса интерес к складской недвижимости был в 1,6 раза меньше. Эксперты утверждают, что битва за московские склады началась еще в 2020 году.

«Вымывание с рынка практически всех свободных блоков и помещений не спас даже рекордный ввод данного вида коммерческой недвижимости – было введено в эксплуатацию 1,7 млн кв. м. Но главное – готовые объекты выводят на рынок законтрактованными», – объясняет старший менеджер коммерческого отдела Radius Group Александра Шакола.

На рынке Санкт-Петербурга ситуация аналогичная. Как разъясняет Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate, в 2020 году в Санкт-Петербурге был намечен массовый ввод и реализация складской недвижимости. Однако этого не случилось из-за пандемии, планы по вводу были перенесены на 2021 год, но их реализации в этот раз помешал рост цен на стройматериалы.

При этом в 2021-м в Санкт-Петербурге был заключен рекордный объем сделок аренды – 517 тыс. кв. м, это почти в 2,5 раза превышает итоговый показатель 2020 года и даже допандемийного 2019-го (тогда было 231 тыс. кв. м). По данным Knight Frank Research, основной спрос на рынке формируют как магазины розницы, так и e-commerce, сектор за год увеличил свою долю до 77%, компании-дистрибьюторы за этот период нарастили долю до 50%, оставшиеся 3% – за производственным сектором российской экономики.

Строить больше, ближе и дешевле
Девелоперы обеих столиц уже заявили о готовности строить не жилье, а склады. Причем, чтобы число коммерческой недвижимости увеличилось, бизнес должен или самостоятельно на условиях built-to-suit инвестировать в строительство, или сразу, еще на этапе строительства, заключать договоры аренды не менее чем на 7 лет.

«Уже наметилась тенденция к минимизации количества распределительных центров для ряда компаний. Из-за значительного увеличения скорости доставки между Москвой и Санкт-Петербургом ряд производителей сочли нецелесообразным иметь склады в обоих регионах. Благодаря короткому lead time (времени между подтверждением заказа и поступлением товаров) – в один день, многие компании с головными офисами в Санкт-Петербурге, преимущественно это скандинавские производители, предпочитают иметь распределительные центры в Северной столице и ее окрестностях для снабжения Центрального региона. Аналогичная ситуация происходит и с компаниями, чьи центральные офисы расположены в Москве», – разъясняет руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России Артем Хомышин.

Прямые поставки клиентам в Санкт-Петербург или кросс-докинговые процессы зачастую более целесообразны нежели наличие площадки в этом городе. Исключениями остаются ритейлеры, особенно это касается игроков рынка e-commerce, для которых скорость доставки является ключевым преимуществом, добавляет эксперт. Сегодня на рынке сформировался спрос на proximity hubs – складские площадки, например дарксторы, расположенные непосредственно в городской черте вблизи конечного покупателя.

Стройка в условиях роста цен и спроса
Аналитика FM Logistic показывает, что в ряде регионов России арендные ставки за 2021 год выросли до 30%.

«Если полгода назад рынок был к этому абсолютно не готов, то сейчас отдельные игроки готовы принимать новые условия, чтобы занять площади, необходимые для развития бизнеса. Думаю, что экономическая ситуация стабилизируется и ставки перестанут увеличиваться или же вовсе пойдут вниз после прохождения пика роста электронной коммерции», – говорит А. Хомышин.

До последнего времени строить склады было просто невыгодно, девелоперы заявляли: маржинальность жилищных проектов в 5 раз выше, чем реализация проектов складского комплекса. Но за последний год, когда кредиты на жилищное строительство подорожали, а ставки на коммерческую недвижимость подросли и, главное, для застройщиков, этот рост ставок на аренду пока не останавливается. А это означает только одно: склады строить будут. На рынке наблюдается дефицит качественного предложения, повышенный спрос, а рыночных рычагов для снижения ставки нет, говорит А. Шакола.

«Почему нет активного строительства сейчас? В высокой ставке тоже есть риски – объект просто могут не арендовать, хотя обоснование для роста совершенно понятное: значительно выросла себестоимость строительства и строительных работ», – объясняет она.

И главное – для складов важна транспортная доступность. А в обеих столицах пятен застройки с уже развитой дорожной инфраструктурой не так много, и если они есть, то они крайне дороги.

«В среднем строительство нового склада занимает от года до двух лет, исходя из специфики региона. Соответственно существует определенный промежуток времени между тем, когда спрос перестанет расти, и тем, когда объем предложения стабилизируется, так как девелопер, вероятнее всего, не прекратит уже начатое строительство объекта», – резюмирует А. Хомышин.
Если Вы заметили ошибку, выделите, пожалуйста, необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редактору.




Читайте также

Выставка Конгресс Конференция Круглый стол Премия Саммит Семинар Форум Дискуссионный клуб
Индекс цитирования Рейтинг@Mail.ru

Copyright © 2002-2022 Учредитель ООО «Редакция журнала «РЖД-Партнер»

Информационное агентство «РЖД-Партнер.РУ»

Главный редактор Ретюнин А.С.

адрес электронной почты rzdp@rzd-partner.ru  телефон редакции +7 (812) 418-34-92; +7 (812) 418-34-90

При цитировании информации гиперссылка на ИА РЖД-Партнер.ру обязательна.

Использование материалов ИА РЖД-Партнер.ру в коммерческих целях без письменного разрешения агентства не допускается.

Свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС77-22819 от 11 января 2006 г., выдано Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия.

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на ИА РЖД-Партнер.ру

Разработка сайта - iMedia Solutions