Выпуск спец

Проект «НЕ ДЛЯ ВСЕХ доступное жилье»

Еще пять лет назад элитной считалась даже отремонтированная и с полностью расселенным подъездом бывшая коммуналка. Пару лет спустя – такой же дом, только после капитальной реконструкции. И только сейчас Россия подходит к пониманию элитного жилья, аналогичному принятому на мировом рынке недвижимости.

Array ( [ID] => 108421 [~ID] => 108421 [IBLOCK_ID] => 25 [~IBLOCK_ID] => 25 [IBLOCK_SECTION_ID] => 1462 [~IBLOCK_SECTION_ID] => 1462 [NAME] => Проект «НЕ ДЛЯ ВСЕХ доступное жилье» [~NAME] => Проект «НЕ ДЛЯ ВСЕХ доступное жилье» [ACTIVE_FROM_X] => [~ACTIVE_FROM_X] => [ACTIVE_FROM] => [~ACTIVE_FROM] => [TIMESTAMP_X] => 24.10.2016 17:13:53 [~TIMESTAMP_X] => 24.10.2016 17:13:53 [DETAIL_PAGE_URL] => /publications/rzd-partner/spets/3551/ [~DETAIL_PAGE_URL] => /publications/rzd-partner/spets/3551/ [LIST_PAGE_URL] => /info/index.php?ID=25 [~LIST_PAGE_URL] => /info/index.php?ID=25 [DETAIL_TEXT] =>

Голубая мечта

До середины 1990-х элитного жилья в Москве (и соответственно, в России) как такового не существовало. Самыми престижными и дорогими считались «цековские» дома, построенные в 70–80-е годы (Пожарский пер., 7а, Леонтьевский пер., 15 и т.д.). Параметры элитного рынка, по мнению экспертов, начали меняться с 1996-го, после того как на улице Вересаева был построен первый в столице элитный дом – здание из монолита, облицованное кирпичом, с большим количеством застекленных лоджий. После этого элитное жилье «прописалось» в районах Остоженки, Пречистенки, Тверской, Арбата. Так называемая золотая миля (район ЦАО) и сейчас является местом сосредоточения самого дорогого жилья в Москве, в целом по стране и одного из самых дорогих в мире. Стоимость квадратного метра на новых объектах здесь может начинаться от $15 тыс. за 1 кв. м.

По оценкам экспертов, основной критерий, которым руководствуется клиент, выбирая элитное жилье, – место. Даже перенаселенность центра Москвы, плохая инфраструктура для семейного проживания не отталкивает покупателя. Здесь имеет значение не только престижность района и близость к центру, но и окружение, в которое попадает обладатель жилья топ-класса. Когда элитная застройка в центре только начиналась, для многих покупателей (не всегда коренных москвичей) квартира на «золотой миле» была этакой голубой мечтой.

Однако когда она воплотилась в жизнь, многие богатые москвичи нашли элитное жилье далеким от пределов своих мечтаний. К тому же по объективным причинам в последние годы удобных для строительства площадок в центре становится все меньше. В итоге элитная застройка в Москве все же начала расширять свои границы, а продажи на «золотой миле», соответственно, стали падать. Появились возможности для застройки в местах вывода крупных промзон, например фабрики «Красный Октябрь» (район «Золотой остров»). Масштабные территории бывших заводов дают девелоперам возможность строительства «территорий для жизни» поблизости с домами. В то время как в центре Москвы нередко можно встретить престижный дом, рядом с которым не наблюдается даже детской площадки. По мнению некоторых экспертов, это нормально: в таких домах должны располагаться представительские и бизнес-квартиры, не предназначенные для постоянного проживания.

Еще одно популярное предложение на рынке элитной недвижимости – загородные районы топ-застройки, или так называемые мегапоселки. Пример – строящийся элитный район «Рублево-Архангельское» (располагается в трех километрах от Москвы по северо-западному направлению). Здесь предполагается строительство разных типов качественного жилья: от квартир до уединенных вилл. Плюс – шикарная инфраструктура, яхт-клуб, ландшафтный дизайн и хорошая экология. Однако может ли такая недвижимость быть реальной альтернативой элитному жилью в центре – большой вопрос. Вряд ли транспортные проблемы в Москве и Подмосковье в ближайшие годы разрешатся по мановению волшебной палочки.

Особенности российских пентхаусов

По данным корпорации Mirax Group, ежегодно в Москве вводится в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м элитного жилья. Хотя эта площадь составляет около 4% от всей возводимой в столице жилой недвижимости, в денежном выражении рынок оценивается в $3,3 млрд, что составляет 27% от всего московского рынка.

Говорить объективно о тенденциях развития рынка довольно сложно. Давая прогнозы, аналитики компаний-застройщиков и риэлтеры неизменно учитывают специфику деятельности своей фирмы. Кто-то считает, что элитное жилье может быть многоквартирным, другие находят эту точку зрения абсурдной, одни утверждают, что элитный дом должен находиться в отдалении от центра, другие категорически не согласны. В общем, понятие «элитная недвижимость» даже несмотря на «олимпийские успехи», которые проделал этот рынок за последние несколько лет, остается довольно расплывчатым.

О том, что рынок элитного жилья еще не сформирован окончательно, говорит и тот факт, что в Москве состоятельный человек при всем желании не сможет приобрести недвижимость, которую ему с легкостью предложат, скажем, в Лондоне. У нас до сих пор практически нет лофтов (жилое помещение, расположенное в бывших зданиях промышленного назначения), мало пентхаусов в своем изначальном и истинном понимании (отдельный дом, стоящий на крыше здания, а не квартира на последнем этаже). Только недавно начали появляться клубные дома (дом на 8–10 квартир, площади в котором выкупаются несколькими людьми одного круга общения, такие дома не выставляются на продажу, квартиры в них покупают только по рекомендации).

Структура спроса в 2007 году не претерпела существенных изменений. Первые места традиционно занимают Арбат, Остоженка и Патриаршие пруды. Риэлтеры отмечают: все большее количество клиентов интересуется квартирой с отделкой и меблировкой по дизайнерским проектам.

Астрономические квартиры

По данным компании «Новое качество», минимальный уровень цен на элитном рынке – $7 тыс. за 1 кв. м, максимальный – $37 тыс. за 1 кв. м. Аналитики Mirax Group приводят данные: наибольшим спросом на первичном рынке элитной недвижимости пользуются квартиры стоимостью $2 млн. На вторичном рынке популярнее всего квартиры около $3 млн.

За прошлый год стоимость этого вида жилья выросла на 70–90%. Согласно отчету аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» за второй квартал 2007 года, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке элитного жилья составила $17 тыс., на вторичном – $11,4 тыс. Средний рост цен на рынке элитной недвижимости составил всего 8–9%. Другие аналитики называют более высокие цифры – до 20%, но все сходятся на том, что падения цен, конечно, ожидать не стоит, но и сумасшедший взлет, как в прошлом году, маловероятен.

Очевидно, что рынок элитной недвижимости сегодня не является лишь способом решения жилищных проблем. В первую очередь это высокодоходный финансовый инструмент. И будет им оставаться на фоне крайне низкой доходности банковских вкладов и запутанности финансового рынка (с этим и связывают спринтерский рывок стоимости элитной недвижимости в прошлом году). Впрочем, намечается опасная для отечественного рынка элитного жилья тенденция: все больше инвестиций уходит за рубеж. Элитное жилье в Москве показывает доходность в размере 7–12%, в то время как в Великобритании этот показатель колеблется в пределах 15–18%, а, например, в Черногории доходит до 30–35%.

Поместье не хотите ли?

Продолжает активно развиваться рынок элитной недвижимости в Санкт-Петербурге. За первый квартал 2007 года (по данным Knight Frank) прирост средней цены на первичном рынке элитного жилья составил 8,8%. Среди предложений – квартиры топ-уровня в «золотом треугольнике» (фантазия – не главное качество для риэлтеров) – Невский проспект – набережная Фонтанки – набережная Невы, а также в 78 коттеджных поселках. Средние цены в первом квартале – $6,2 тыс. за 1 кв. м на первичном рынке, $4,2 тыс. – на вторичном. Питерский рынок повторяет жизнь столичного, правда с отставанием на несколько лет. Здесь уже начали выкупать старые особняки в центре города и реконструировать их под новое элитное жилье, а вот клубных домов – пара-тройка, да и то с натяжкой.

Петербургское элитное жилье – чаще всего компромисс. Либо ты живешь в центре города, но миришься с проблемными соседями, либо отгораживаешься от престижного центра подъемными мостами, либо к жилью и соседям претензий нет, но гранитными набережными Невы и не пахнет.

Растет интерес к недвижимости за чертой города. Речь идет не только об индивидуальных коттеджах в поселках, но и о полноценных домах с земельным участком не менее 2 га. На большом участке земли строятся копии старинных дворцов, рядом – небольшие лесные массивы, облагороженное озеро, домик для гостей, постройка для прислуги, конюшня. В общем, создается ощущение полноценного поместья.

В регионах рынок элитной недвижимости находится в зачаточном состоянии даже несмотря на наличие устойчивого спроса. Жилье, в котором живет региональный элитный покупатель, скорее можно отнести к бизнес-классу, и то не лучшего качества. Среднестатистическое элитное жилье в регионе – загородный коттедж с большим забором и мощеной дорогой, ведущей к дому среди буераков. Ведущие девелоперы пока не стремятся идти на региональный рынок. Во-первых, в субъектах Федерации существуют реальные проблемы с землеотводом. Во-вторых, рынок Москвы, Питера и Подмосковья до сих пор представляется для них более привлекательным, и работы там, что называется, еще невпроворот. Кроме того, рассматривая покупку элитного жилья как финансовый инструмент, местная буржуазия предпочитает вкладываться в столичную недвижимость. Впрочем, в том, что региональный рынок будет развиваться, сейчас мало кто сомневается.

КОНСТАНТИН АЛФЁРОВ

интервью по поводу

Из «золотой мили» в «королевские сосны»

Екатерина Тейн Жаркий в плане роста цен на недвижимость прошлый год не мог не сказаться на балансе спроса и предложения на элитную недвижимость.

О перспективах и тенденциях московского рынка рассказывает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.

– Как изменился рынок элитного жилья в Москве в 2007 году?

– В настоящее время можно с уверенностью сказать, что рынок элитной жилой недвижимости Москвы продолжает развиваться. После 2006 года, когда темпы роста цен в элитном сегменте составили 90%, многие прогнозировали стагнацию. По итогам первой половины 2007-го можно не только опровергнуть предположения о спаде (темп роста за этот период составил 20%), но и выделить несколько тенденций, которые будут влиять на формирование рынка в ближайшие пару лет. Отметим, что с начала 2007 года на рынке недвижимости наблюдается определенное снижение покупательской активности. Поэтому на рынке московской недвижимости, до недавнего времени бывшем исключительно «рынком продавца», начинается процесс переориентации на покупателя. В рамки данной тенденции укладывается появление новых форматов элитного жилья – от апартаментов и лофтов до загородных малоэтажных комплексов, а также расширение предлагаемого сервиса, появление новых стандартов комфорта.

– Что нового могут предложить застройщики состоятельному покупателю?

– Застройщики стараются перенять опыт иностранных коллег, чтобы удовлетворить запросы покупателей. В скором времени на рынок выйдут объекты, в которых квартиры предлагаются уже с отделкой, причем покупатель сможет выбрать внутреннее убранство квартиры исходя из предложенных девелопером вариантов. В Европе подобный подход считается единственно верным – владелец квартиры должен получать уже готовый продукт и не испытывать трудностей от того, что в доме идет постоянный ремонт.
Так как элитный сегмент более устойчив к влиянию извне, то именно это обуславливает его привлекательность для инвесторов. Это показал и рост цен в 2007 году, невзирая на некоторый спад на массовом рынке, и период после кризиса 1998-го, когда цены на «элитку» на некоторое время остановились, но потом продолжили свой рост.

– Соответствует ли качество предложения требованиям покупателя?

– Да, это несоответствие на данный момент наблюдается. Несмотря на выход на рынок нескольких крупных проектов предложение все же не дотягивает до уровня спроса. Это во многом связано с тем, что не все предложения по совокупности качеств соответствуют элитным. А так как уровень требований покупателей претерпел значительные изменения за последнее время (люди стали больше путешествовать и понимать, каким может быть жилье и предоставляемые услуги), то застройщикам приходится улучшать качество как жилья, так и сервиса. В настоящий момент на рынок выходят такие проекты, как Crystal Isrta в Подмосковье, Imperia Tower в Москва-Сити, «Красный Октябрь» на «Золотом острове». Все эти проекты соответствуют самым высоким мировым стандартам архитектуры и строительства.

– Большинство элитной недвижимости Москвы до сих пор сосредоточено в пределах центрального административного округа (так называемой золотой мили)?

– Ввиду того что количество площадок в центре Москвы ограничено, в настоящий момент начинается активное освоение территорий промзон в черте города. Самым ярким примером является уже упомянутый «Красный Октябрь» как проект, сочетающий в себе сохранение исторической ценности зданий и реконструкции с учетом всех самых последних тенденций в строительстве. Популярность начинают приобретать и загородные малоэтажные комплексы – сочетание городского качества жилья и сервиса с природными условиями загородного проживания. Первый подобный проект «Сосны. Николина Гора» показал, что это перспективное и востребованное направление, за этим проектом стали появляться другие, например «Королевские сосны», которые будут сочетать в себе великолепную экологию и близость к Москве.

[~DETAIL_TEXT] =>