Место для хранения: как складская инфраструктура подстраивается под трансформацию грузооборота

Обороту спрогнозировали увеличение

Суммарный объем перевозок грузов российским транспортом за первый квартал 2023 года составил 1,82 млрд тонн. Это на 5,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года (здесь и далее – сравнение первых трех месяцев 2022 и 2023 года). По данным Росстата, перевозки автотранспортом увеличились на 10,4% и достигли 1,22 млрд тонн. Перевозки железнодорожным транспортом составили 306,3 млн тонн, что на 0,6% меньше, чем в январе-марте прошлого года. Транспортировка трубопроводным транспортом составила 285,8 млн тонн, это ниже на 4,5%, а показатель грузооборота морского транспорта составили 7,7 млн тонн – на 32,3% больше, чем годом ранее. Перевозки внутренним водным транспортом составили 5,1 млн тонн (на 17,7% меньше). Объем грузоперевозок по воздуху составил 100 тыс. тонн – это, по сравнению с первыми тремя месяцами 2022 года, меньше на 58,7%.

При этом в марте, в сравнении с показателем предыдущего месяца, перевозки по всем видам транспорта выросли. По прогнозам аналитиков, оборот в России продолжит увеличиваться на 1–3% в зависимости от геополитики и темпов развития инфраструктуры. Говоря о последнем, такой объем грузооборота требует площадей для размещения доставленных товаров.

Склады – это целая экосистема, являющаяся ключевым звеном в цепи поставок. Кроме того, что они являются барицентрами, от которых строятся дистрибуционные потоки клиентов, на них еще производятся работы по повышению добавленной ценности продукции. От сырья до конечного потребителя продукция нуждается в специально обустроенных местах для хранения. Это могут быть собственные склады компаний, арендованные склады или склады логистического оператора. В разных уголках страны опубликованы тысячи объявлений о сдаче в аренду помещений разного метража – от трехметровых боксов и складских контейнеров до ангаров; открытые и закрытые; отличающиеся по уровню автоматизации и возможностям ассортиментного хранения.

Рынок решает

Безусловно, больше всего объявлений зафиксировано в столицах страны – Москве и Санкт-Петербурге. Арендовать предлагают как площади в новых, отдельно стоящих зданиях, так и метры в подвальных помещениях. Активно строятся и новые объекты. Прошлый год стал рекордным по строительству складских комплексов в Санкт-Петербурге, суммарно – более полумиллиона квадратных метров. Размещаются комплексы, в основном, на южном направлении от города.
«Несмотря на активную застройку, аналитики не зафиксировали резкого роста вакантных площадей и серьезной динамики арендных ставок – последние лишь незначительно увеличились в некоторых комплексах класса «А» на фоне роста спроса со стороны арендаторов.

Объекты класса «А», например, такие, как наш комплекс в Шушарах, предоставляющий полный комплекс услуг 3PL-оператора, сегодня востребованы производственными компаниями и компаниями розничной торговли, – отмечает начальник информационно-аналитического отдела транспортно-экспедиторской компании «Модуль» Марина Овсянникова. – Наблюдается снижение интереса у недавних лидеров рынка аренды – компаний e-commerce. Это связано с тем, что для закрытия текущих потребностей им пока достаточно имеющихся площадей. В целом, эксперты рынка складской недвижимости сходятся во мнении, что Санкт-Петербург еще нуждается в складских комплексах, и больше всего – в мультитемпературных»,

О том, что уровень вакантных площадей в складском секторе не растет, и даже сокращается, заявляет руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России Артем Хомышин.

«При нормальных для рынка значениях в 4-5%, по итогам первого квартала в 2023 году средний уровень вакансии составлял 2,3%, а по данным некоторых экспертов – и вовсе 1,6%. Тренды на снижение вакансии сохраняются, и сейчас, в середине года, можно уверенно говорить о значениях на уровне около 1,5%. Основными драйверами данного явления остаются инвестиционные риски нового строительства, а также стремление пользователей складских объектов затарить стоки, что гарантирует наличие продукции в условиях возможных сбоев в цепях поставок. Кроме того, онлайн-ритейл уже традиционно является основным драйвером спроса в связи с растущей популярностью сегмента. Таким образом, на рынке продолжается тенденция к уменьшению свободных складских площадей, неминуемо отражающаяся на их дефиците в отдельных регионах», – подчеркивает Артем Хомышин.

Так, причиной, влияющей на уменьшение вакантных площадей, становится в том числе строительство объектов по модели build-to-suit, то есть под конкретного заказчика. Это позволяет девелоперу минимизировать финансовые риски, а заказчику – получить кастомизированный объект с учетом специфики его бизнеса. По словам эксперта, ожидается, что эта тенденция сохранится до конца 2023 года. Такой вид строительства позволяет минимизировать факторы неопределенности и снизить геополитические риски.

Спрос и предложение

Безусловно, в регионах спрос и предложение на площади неравномерны, и зависят от потребностей, вложенных инвестиций и расположения на карте. Интерес наблюдается преимущественно к территориям, которые стали «распределительными центрами» по пути на Восток. Так, как, например,«Обонато Сервис» – логистическая компания из Хабаровского края, осуществляющая на своих площадях операции по приемке, обработке груза, его хранению, комплектации и доставке до пунктов назначения. По словам акционера инвестиционного холдинга ГК «Обонато» Александра Басенко, вырос спрос именно на такие услуги, а не на аренду. Что не исключает высокой заинтересованности и в самих площадях.

«С точки зрения продуктового грузооборота внутри региона мы чувствуем увеличение спроса на площади. Связано это с приходом агрокомпаний, с государственной политикой, с изменением курса на Восток. У нас всегда был спрос от рыбодобывающих компаний, в том числе тех,  кто добывает в северных морях, например, в Баренцевом море, и которым нужно организовать склады временного хранения для перевалки груза в Китай. Также, в связи с приходом крупного ритейла в регион и e-com, наблюдается передел складских мощностей. При этом новых складских мощностей не так много, большую долю в регионе занимают хладокомбинаты, построенные еще в СССР. Они работают на старых аммиачных технологиях холода, эта инфраструктура деградирует и часто подлежит сносу. В итоге, наблюдается дефицит площадей, и предприниматели заинтересованы в том, чтобы этот дефицит перекрыть, – говорит акционер инвестиционного холдинга ГК «Обонато» Александр Басенко. – Мы планируем строительство мульти-температурного складского комплекса объемом около 25 тыс. тонн. Смотрим вперед, ориентируясь на текущий спрос и на тренды. Мы нацелены на пищепром, в том числе для того, чтобы обеспечить товародвижение всей фреш-категории (все, что охлаждено или заморожено, и должно дойти в том же состоянии до потребителя)».
В противоположной стороне страны, в Краснодаре, планируют строительство логистического центра на площади 9,9 гектаров. Предполагается возведение двух зданий для технологичного хранения товаров общей площадью 40,8 тысяч квадратных метров. Завершение инвестпроекта намечено на 2025 год. Там же, в Краснодаре, при поддержке правительства региона уже ведется подготовка к строительству Центра на муниципальной земле, на площади 5,9 Га. Через морские порты Новороссийск, Имеретинский, Кавказ обеспечивается прямой выход через Азовское и Черное моря на международные внешнеторговые пути. Кубанские порты перерабатывают более 35% внешнеторговых российских и транзитных грузов, перевозимых по морю.

Маркетплейс Wildberries строит логистический центр в Ростове-на-Дону площадью 170 тысяч кв. м. Открытие намечено на 2026 год.

Первым резидентом Особой экономической зоны «Ижевск» станет логистический центр. Складской комплекс будет обслуживать несколько товарных потоков, будет организовано временное хранение, сортировка грузов, прием и отправка товаров.

В этом году в Удмуртии должно было стартовать строительство большого логистического узла совместно с РЖД. Причиной стал возросший на 30% объем производства (текстиля, бумаги, компьютерной и электронной техники, транспортных средств). Планируется занять 3900 кв. м. площади. Она рассчитана на 1000 контейнеров в месяц, зона хранения – на 90 контейнеров, часть из которых – рефрижераторные.

«Предприятиям нужны дополнительные возможности для отправки продукции. Через новый ижевский узел они смогут перевозить больше, быстрее и дешевле. Кроме того, это возможность отправлять грузы тяжелее 25 тонн», – объяснял в 2022 году глава республики Александр Бречалов.

Таким образом, участников логистической цепочки мало интересуют квадратные метры без инфраструктуры, способной обеспечить качественное хранение и управление товарами. Игроки рынка предпочитают строить новые, современные, оборудованные логистические центры для закрытия как собственных нужд, так и спроса.

Автор: Анна Маничева