Объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона упал в 2,5 раза

Пандемия затормозила развитие складского рынка в Москве, к такому выводу пришли аналитики компании Knight Frank.

Общий объем сделок на рынке складской недвижимости составил 144 тыс. кв. м, что в 2,5 раза ниже показателя за аналогичный период 2019 год, когда объем сделок был на уровне 383 тыс. кв. м. Как объясняют аналитики компании, значительное снижение объема сделок объясняется осторожностью клиентов в условиях пандемии. Ряд крупных игроков сегмента online-торговли (лидер по объему сделок) заключали краткосрочные договора аренды для размещения запаса продукции на период повышенного спроса на свой товар. «I квартал 2020 года начинался с повышенным уровнем деловой активности и сулил хорошие перспективы рынку по всем показателям. Но начиная с февраля и далее уровень активности снижался по причине пандемии во всем мире и карантинных мер в России», – прокомментировал данную ситуацию директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ Константин Фомиченко.

98% общего объема сделок пришлось на спекулятивную аренду, что на 32 п. п. больше аналогичного показателя I квартала 2019 года. Средний размер сделки в I квартале 2020-го по спекулятивной аренде составил 8,8 тыс. кв. м. Также 98% сделок было заключено на вторичном рынке. Сохранился рост средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на склады класса A. По итогам 3 месяцев она составила 3960 руб./кв. м/год triple net, что на 1,5% выше аналогичного показателя по итогам 2019-го. Незначительное увеличение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды связано с тем, что на фоне высокого спроса на качественные складские площади в рамках некоторых крупных объектов запрашиваемая ставка аренды достигла 4–4,2 тыс. руб./кв. м /год triple net.

По итогам I квартала 2020 года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 229 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что на 83% выше объема ввода за аналогичный период 2019-го, который составил 125 тыс. кв. м. Как считают эксперты компании, значительный рост в I квартале 2020-го связан с тем, что 48% от общего объема введенных объектов пришлось на проекты, ввод которых был перенесен с 2019-го. Таким образом, общий объем предложения складской недвижимости в Московском регионе к концу I квартала 2020-го составил 15 434 тыс. кв. м.

Наибольшую долю (62%) в структуре объема ввода занимают объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, 19% составили объекты, реализованные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке. При этом, по прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 года наибольшую долю в структуре введенных объектов составят спекулятивные проекты. Ожидается небольшое снижение количества введенных спекулятивных объектов по сравнению с прогнозами по итогам 2019 -го ввиду переноса ряда проектов на 2021 год. По итогам 3 месяцев объекты, построенные по схеме built-to-suit, составили 19% от общего объема ввода.

К концу I квартала 2020 года доля вакантных площадей незначительно снизилась на 0,2 п. п. по сравнению с итоговым показателем 2019-го и закрепилась на уровне 2,5%. В абсолютном выражении объем свободных площадей составляет около 384 тыс. кв. м.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 года общий объем ввода качественной складской недвижимости составит около 550 тыс. кв. м. В условиях неопределенности рынка объекты, заявленные к вводу в конце 2020-го, могут быть перенесены на 2021 год. Ожидается снижение объемов поглощения по итогам 2020-го, общий объем сделок составит около 800 тыс. кв. м. В связи с текущей макроэкономической ситуацией, по прогнозам аналитиков Knight Frank, доля вакантных площадей может увеличиться до 3% по итогам 2020-го. Вследствие возникшего на фоне пандемии кризиса средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А по итогам 2020-го сохранится на текущем уровне. На снижение ставок будет влиять ухудшение показателей у многих арендаторов, но, с другой стороны, значительному снижению ставок аренды будет препятствовать снижение объемов нового строительства, которое будет сдерживать рост предложения. «В целом мы смотрим на рынок с ожиданием позитивных сигналов», – подвел итог К. Фомиченко.

Автор: Юлия Чернышевская