Арендные ставки: актуальность для малого и среднего бизнеса
Вакансия на рынке напрямую влияет на стоимость аренды существующих объектов. Из-за серьезного превышения спроса над предложением, ростом до 16% ключевой ставки ЦБ, темпы нового строительства замедлились, что также стимулирует повышение арендных ставок готовых объектов.
Так, согласно статистике, средняя базовая стоимость аренды в Москве к концу 2023 года превысила 8500 рублей за квадратный метр в год – без учета НДС, операционных и коммунальных расходов. В сравнении с данными прошлого года этот показатель вырос примерно на 50%.
Строительство складов в условиях дефицита
Спрос на складские мощности растет одновременно со снижением скорости и объема строительства, ввода в эксплуатацию новых объектов. Удорожание строительства и его финансирования из-за роста ключевой ставки ЦБ РФ существенно сказалось на себестоимости, сроках окупаемости и инвестиционной привлекательности проектов.
В таких условиях застройщики стараются снизить риски и фокусируются на проектах build to suit – строят объекты под конкретного заказчика. По различным оценкам, объем нового строительства в Москве в 2024 году может достичь 2 млн кв. м, и большая их часть будет именно формата build to suit. При этом эксперты прогнозируют сохранение тенденции на превышение объема спроса над объемом предложения.
Собственный склад или Light Industrial?
Если темпы строительства новых складских площадей не могут в полной мере удовлетворить спрос, то можно рассмотреть возможность строительства собственного склада. Однако в этом случае необходимо учитывать существенную САРЕХ составляющую, а также высокую регулярную ОРЕХ нагрузку.
Согласно оценке специалистов, строительство склада А класса площадью от 20 тысяч квадратных метров потребует серьезных вложений только на возведение здания: расходы составят в районе 55 тысяч рублей без НДС за каждый квадратный метр. Необходимо также брать в расчет цены на стеллажные системы, ИТ-инфраструктуру, офисы, раздевалки, зарядные комнаты и многое другое, что серьезно увеличит размер инвестиций. Также стоит учитывать и стоимость земельного участка под склад, и сроки строительства и оформления разрешительных документов.
Операционные издержки – это тоже значительная часть расходов. Они распределяются на весь срок эксплуатации собственного склада. Сюда включается охрана, уборка, в том числе, от осадков, техническое обслуживание, ремонт и др. Управление этими процессами и их организация также требуют ресурса компании.
Для принятия решения о строительстве собственного склада компания должна иметь потребность в складских мощностях больших объемов и достаточное финансирование. Также компания должна быть уверена в том, что в среднесрочной и долгосрочной перспективах мощности склада будут использованы оптимально, без лишних затрат для бизнеса. Обычно подобные проекты находят применение у крупных ритейлеров, маркетплейсов, а также логистических операторов.
Также существует концепция light industrial, которая объединяет производственные и складские мощности под одной крышей. Этот формат подходит компаниям, стремящимся исключить из цепочки поставок транспортное звено между своим производством и складом готовой продукции. Однако стоимость строительства и эксплуатации подобных объектов значительно превышает аналогичные расходы, характерные для классических складов.
Сократить издержки – реально?
В условиях дефицита складской недвижимости и роста арендных ставок самое простое решение для уменьшения издержек – сокращение стока, а, следовательно, необходимой площади склада за счет роста оборачиваемости продукции. Например, если раньше партия хранилась на складе около месяца, то можно попробовать снизить этот срок до 14 дней. Или можно освободить часть площади, если отгружать товар «с колес» при помощи разных кросс-докинговых систем – BBXD, PAXD и др. Но не всегда подобные решения можно легко применить на практике. Здесь необходимо учитывать особенности бизнеса компании: специфику товара, условия контрактов с поставщиками и грузополучателями, их гибкость, конкурентную конъюнктуру, бесперебойность, лид-таймы входящих поставок и др.
Так или иначе, для большинства бизнес-моделей есть универсальные доступные бюджетные решения. Базовым считается АВС-анализ товарных запасов. Грамотное управление стоком позволяет выявлять и минимизировать объемы низко ротируемой продукции, профицит которой нецелесообразен. Это особенно важно для работы с сезонными товарами, когда затраты на хранение до следующего сезона могут превысить потенциальную выгоду от их продажи. Это освободит не только площадь на складе, но и замороженные в этом товаре денежные средства.
Для большинства компаний наиболее эффективный способ оптимизации складского управления – передача этой функции логистическому оператору. Один из плюсов работы с профессиональным 3PL-оператором – его системный подход к выявлению потерь на всех этапах цикла. Их можно устранить с помощью оптимизации логистических бюджетов клиентов благодаря собственной экспертизе и аналитике. Для этого используются следующие методы: регулярный анализ стоков клиентов, настройка высоты стеллажных ячеек в соответствии с весогабаритными характеристиками товаров, технологии повышения плотности хранения (от гравитационных стеллажей до многоуровневых мезонинов), современные IT-системы, включая WMS, помощь в оптимизации цепей поставок и др.
Использование мультиклиентской инфраструктуры логистического оператора позволяет объединять ресурсы для хранения и обработки товаров множества клиентов в одном месте. В таком случае получается максимально эффективно использовать всю складскую площадь в течение года, сочетая пиковые и низкие сезоны разных клиентов и учитывая колебания их операционной активности. За счет «шеринга» ресурсов достигается наиболее оптимальное решение для всех клиентов.
Перспективы в 2024 году
В 2024 году дефицит складских площадей сохранится. Спрос будет расти, пока расходы на аренду будут позволять компаниям продолжать свою деятельность и оставаться прибыльными. При этом экономических предпосылок для снижения арендных ставок пока нет.
Рынок складской недвижимости должен достигнуть баланса между стоимостью аренды и вакансией. Прогнозировать сроки достаточно сложно. Однако это может произойти, если деловая активность упадет из-за роста ключевой ставки ЦБ, а увеличение арендных ставок снизит готовность клиентов контрактовать новые площади. Новые складские объекты в ближайшем будущем, скорее всего, не станут дешевле. При этом сохраняется возможность того, что маркетплейсы, которые строят собственные распределительные центры, освободят часть ранее арендованных помещений для других игроков.
Автор: Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России
Если Вы заметили ошибку, выделите, пожалуйста, необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редактору.
0 %
III КВАРТАЛ 2022Г. - 55 баллов 
