Спрос на складскую недвижимость смещается в регионы

После рекордных значений в Московском регионе по итогам 2018 года в 2019-м общий объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона снизился на 13,2% по сравнению с итоговым периодом 2018-го и составил 1,566 млн кв. м, что объясняется несколькими факторами, среди которых можно выделить дефицит качественных складских площадей в Московском регионе, а также смещение акцента в развитии крупных игроков на рынке складской недвижимости в сторону регионов России, включая Санкт-Петербург, где объем сделок в 2019 году вырос почти в 3 раза.

Несмотря на эту тенденцию, Москва и область сохраняют свое ключевое значение на логистической карте России в силу объема проводимых в данном регионе операций по сделкам со складской недвижимостью. 2019 год отметился для Москвы ростом ставок аренды и дальнейшим повышением спроса на качественные складские объекты. В прошедшем году в Московском регионе было введено 956,8 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что почти на 19% выше аналогичного показателя за 2018-го. «Важная тенденция, которую хочется выделить, – это дифференциация рынка в Московском регионе, которая выражается в выделении нескольких ключевых сегментов: склады последней мили, располагающиеся внутри МКАД, на МКАД и в зоне небольшой удаленности от МКАД (до 5 км), крупные складские комплексы, расположенные на удалении 20–40 км от МКАД в районе Малого бетонного кольца А-107. Эту тенденцию мы продолжим наблюдать и в 2020 году», – отмечает К. Фомиченко. Общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе по итогам 2019-го составил 15 183 тыс. кв. м.

Доля вакантных площадей снижается с 2015 года по причине роста потребительского рынка Москвы и развития сегмента built-to-suit (строительство для конкретных целей под конкретного заказчика). По итогам 2019 года доля вакантных площадей составила 2,7%, снизившись на 1,5 п. п. по сравнению с аналогичным показателем 2018-го. По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2020-м объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе с учетом объектов, ввод которых перенесен на 2020 год, составит около 800 тыс. кв. м. Ожидается, что объем спроса на складскую недвижимость на 2020 год сохранится на уровне 2019-го и составит около 1300–1500 тыс. кв. м . Благодаря стабильному спросу и достаточным объемам нового строительства доля вакантных площадей сохранит текущие значения и по итогам 2020-го может составить 2,4–2,7%.

По итогам 2019 года наибольшую долю в структуре ввода занимают объекты, построенные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке: 47%, или около 450 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. «Дефицит качественных свободных площадей стимулирует девелоперов к реализации спекулятивных проектов, в результате чего объем введенных в эксплуатацию в 2019 году спекулятивных складов на 81% больше, чем в 2018-м», – замечают авторы исследования, проведенного Knight Frank.

Сохранилась тенденция снижения доли сделок на первичном рынке в сторону вторичного: так, на вторичный рынок пришлось 58% от общего объема сделок, или около 912 тыс. кв. м , на первичный – 42%. Таким образом, с 2015 года доля сделок на первичном рынке снизилась на 25 п. п. Как и в предыдущие годы, в 2019-м лидером по объему сделок являются компании, представляющие сектор розничной торговли: 26% от всего объема сделок.

«Несмотря на снижение доли в общем объеме сделок компаний из сектора онлайн-торговли по сравнению с 2018 годом на 5 п. п., говорить о том, что онлайн-торговля перестала быть одним из драйверов роста рынка складской недвижимости, нельзя. Во-первых, спрос со стороны крупных игроков рынка онлайн-торговли смещается в сторону регионов, а во-вторых, растет доля смежных сегментов. Например, в общем объеме сделок доля логистических и транспортных компаний, которые активно работают с компаниями из сектора онлайн-торговли, выросла на 14 п. п. по сравнению с 2018-м и составила 30%», – рассказывают исследователи.

На протяжении 2019 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды стабильно росла и к концу года составила 3900 руб./кв. м /год triple net. Средневзвешенная запрашиваемая ставка выросла на 6,8% по сравнению с итоговым показателем 2018-го, что связано со значительным снижением доли вакантных площадей за 2019 год. Уровень операционных расходов при этом остался неизменным с 2018-го и находился в диапазоне 900–1300 руб./кв. м /год без учета НДС к концу 2019-го.

Как прогнозируют эксперты Knight Frank, на фоне высокого спроса на качественную складскую недвижимость новые спекулятивные объекты будут выходить на рынок с минимальной долей вакантных площадей благодаря сдаче в аренду основных объемов на этапе строительства. Средневзвешенная запрашиваемая ставка продолжит свой рост, который при этом будет умеренным, и к концу 2020 года прогнозируется, что средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составит 4100– 4200 руб./ кв. м /год triple net. Рост ставок аренды обусловлен не только стабильно высоким спросом на качественные складские объекты, но и ростом затрат на строительство, которые вынуждают девелоперов повышать ставки.

Автор: Юлия Чернышевская