Основным драйвером спроса на склады по итогам 9 месяцев 2022 года стал онлайн-ритейл

– Александра, насколько изменился спрос на склады для транспортно-логистического рынка в 2022 году?
– Компании транспортно-логистической сферы стабильно обеспечивают около 10–15% спроса на склады. Как и другие, в 2022 году этот сектор не избежал проблем, однако все еще остается в хорошем положении. Некоторые игроки покинули рынок или приостановили планы по развитию в России, но замещение российскими игроками происходит небыстро. Так, финская Itella смогла найти покупателя на свои активы, что позволило российской компании Tablogix занять одну из лидирующих позиций среди логистических компаний по количеству складских помещений. Однако лидером по этому показателю остается французская FM Logistic, которая пока официально не объявила об уходе.

– Как изменились ставки на аренду складской недвижимости и услуги транспортно-логистических, распределительных центров?
– Ситуация этого года со ставками характеризуется скорее словом «коррекция», чем тенденциями движения в каком-либо направлении. После рекордного сокращения вакансии и роста ставок в 2021 году сейчас наступил период краткосрочного роста доли свободных площадей в ряде проектов, кроме того, появились предложения по субаренде. Объекты, испытывающие проблемы, могут давать дисконт, чтобы как можно быстрее реализовать освободившиеся площади.

В результате средний показатель ставки по таким проектам снизился примерно на 10%. Более качественные проекты, в хорошем состоянии и расположенные в стратегической локации, более оперативно находят арендаторов на высвобождающиеся площади и ставки не снижают. Но предложение стало более неоднородным.

Стоимость услуг ответственного хранения и фулфилмента, по нашим оценкам, существенно не изменилась. Вероятный рост тарифов будет находиться в границах показателя инфляции.

– Какой сегмент рынка наиболее активен сегодня: e-commerce, ритейл, транспортные компании?
– Онлайн-ритейл по итогам 9 месяцев 2022 года снова стал основным драйвером спроса на склады. В I полугодии компании занимали выжидательную позицию и не заключали крупных сделок, к которым интернет-торговля успела нас приучить в последние годы. Тем не менее небольшие склады под дарксторы продолжали поглощаться, а в III квартале пошли и крупные договоры на строительство по схеме BTS (build-to-suit). Доля e-commerce в спросе составила порядка 50%.

Вторым драйвером традиционно является офлайн-ритейл. В этом году активный рост продемонстрировали дискаунтеры, такие как «Чижик», «Светофор» и Fix Price. Но и ритейлеры среднего ценового сегмента продолжают экспансию в регионы. Так, о переговорах по нескольким крупным сделкам сообщала сеть «Перекресток».

Транспортно-логистические компании можно назвать третьим драйвером рынка. Однако доля их остается умеренной.

В рамках своего индустриального парка «Южные врата» мы видим рост спроса со стороны российских компаний, это хороший тренд, было заключено несколько значимых сделок по расширению. Например, компания In Home, один из крупнейших российских производителей современного светотехнического оборудования, заключила долгосрочный контракт на аренду 8 тыс. кв. м, то есть почти вдвое увеличила площади.

– Насколько, на Ваш взгляд, сегодня есть дефицит распределительных центров на рынке?
– В прошлом году спрос на склады побил все мыслимые и немыслимые рекорды, а вакансия упала ниже 1%. Сейчас прогнозируется уровень вакансии около 5% к концу этого года – началу следующего. Это нормальный уровень свободных площадей, который нельзя назвать высоким, но о дефиците говорить тоже нельзя. В то же время высвобождающиеся площади постепенно поглощаются рынком, поэтому при минимальных объемах нового ввода к середине следующего года снова может возникнуть нехватка складов.

– Какую динамику по рынку Вы прогнозируете по итогам 2022 года?
– Мы прогнозируем умеренный рост вакансии. Ставки в среднем должны сохраниться на уровне 6 тыс. руб. за 1 кв. м. Восстановление спроса стало заметным в III квартале, но итоговый показатель, вероятно, будет значительно уступать рекордному 2021 году – по прогнозам, примерно в 2 раза.

При этом новый ввод в этом году тоже будет ниже заявленного и большого количества новых проектов к выходу в ближайшие полтора года не заявлено. Это способствует сохранению на рынке статус-кво. Серьезных изменений можно будет ожидать, когда онлайн-ритейл вернется к реализации планов по активному росту.

Беседовала Наталья Гусаченко