Складской рынок сохранит инвестиционную привлекательность в ближайшие 3 года

– Какие ключевые тенденции сформировались на рынке складской недвижимости к концу 2021 – началу 2022 года?

– Для складского рынка России 2021 год прошел под знаком развития нескольких ключевых трендов.

Во-первых, произошла трансформация спроса от классических складов к фулфилмент-центрам.

Во-вторых, по результатам года рост себестоимости ряда строительных материалов, комплектующих и рабочей силы достиг уровня 50%. На фоне роста себестоимости, а также большого спроса в условиях низкого уровня вакансии произошел рост ставок аренды и стоимости продажи готовых объектов – более чем на 25% за IV квартал 2021 года. Однако такого показателя все равно недостаточно для того, чтобы покрыть кумулятивный эффект от роста себестоимости и стоимости кредитования. К концу года в результате значительного роста ключевой ставки, объявленного ЦБ РФ, рост себестоимости, а также нагрузки на обслуживание кредитов по действующим активам подтолкнул к дальнейшему росту затрат.

В-третьих, вырос спрос на системы автоматизации внутренних процессов на складах и особенно в фулфилмент-центрах.

Еще один тренд на складском рынке – аренда складов в черте города. Спрос на городские склады растет как неотъемлемая составная часть логистической цепочки любой крупной городской агломерации.

– Какие следует выделить ключевые показатели рынка к концу 2021 года?

– По итогам 2021 года объем нового строительства складов в Московском регионе составил 1,7 млн м², что в два раза выше значений 2020-го (793 тыс. м²).

Также важно, что по итогам 2021 года среднее значение базовой ставки аренды достигло уровня 5500 руб./м² в год (+40% к значению на конец 2020 г.), а цена продажи 50–55 тыс. руб./м². Предпосылки для дальнейшего роста ставок сохраняются: в 2022 году средняя базовая ставка аренды достигнет уровня 6000–6500 руб./м² в год, а цена продажи – 60–65 тыс. руб./м².

Еще хочу отметить, что в ряде логистических комплексов автоматизация составляет от 50% до 100% стоимости самого здания. В то время как для складов e-commerce, где много повторяющихся процессов, стоимость автоматизации, включая стеллажные и мезонинные металлические конструкции, конвейеры, сортеры, сканеры штрихкодов, RF-меток, ручные радиотерминалы, мобильные терминалы на погрузчиках и т. п., может превышать стоимость здания в 1,5–3 раза. Впрочем, она же кратно повышает производительность и эффективность объекта с каждого его квадратного метра.

– Чем и насколько отличаются показатели и тренды, с которыми заканчивают год девелоперы и арендаторы в столицах (Москве и Санкт-Петербурге) и регионах?

– В Москве, Санкт-Петербурге, равно как и во всех остальных регионах, наблюдается высокий спрос на складские помещения, который значительно превышает предложение. По объему предложения первенство все же закрепилось за Московским регионом – 18,7 млн м² (+1,3 млн м² в 2021 г.). В Санкт-Петербурге этот показатель равен 4,2 млн м² (+150 тыс. м² в 2021 г.), тогда как на оставшиеся регионы приходится 10,4 млн кв. м² (+660 тыс. м²). Средневзвешенные ставки аренды по России находятся в достаточно полярном диапазоне 5500–8500 руб./м². Например, в Москве и Санкт-Петербурге – 5500 и 5800 руб./м² соответственно, а во Владивостоке и Хабаровске – 8500 руб./м².

– Для каких сфер бизнес-год стал удачным, а кто подсчитывает убытки?

– На рынке инвестиций в недвижимость России в 2021 году зафиксирован объем инвестиционных сделок в складскую недвижимость, который, по данным JLL, составил $5,4 млрд, что на 30% выше результата 2020-го ($4,2 млрд). Эта сфера недвижимости имела повышенный спрос и росла опережающими темпами.

– С чем предстоит столкнуться рынку в 2022 году и какие можно сделать прогнозы по дальнейшей динамике ключевых показателей?

– Прошедший год показал, что спрос на современные складские объекты сохраняется несмотря на рост ставок, связанный с нестабильностью рынка строительства. Это объясняется тем, что современным компаниям, в особенности представителям e-commerce, нужно все больше объектов, позволяющих эффективно выстраивать хранение и логистику. При этом уровень вакансии остается на крайне низком уровне уже несколько лет и сейчас составляет около 1%, демонстрируя участникам, что рынок все еще очень далек от необходимого объема соответствующей инфраструктуры. С учетом этих факторов я не вижу оснований для снижения инвестиционной привлекательности складских комплексов в ближайшие 2–3 года. Вероятно, что речь идет даже о более продолжительном тренде, так как есть все основания рассчитывать на повышение ставок аренды и стабильный арендный доход в намного более долгосрочной перспективе.

Беседовала Юлия Чернышевская