Складской рынок Санкт-Петербурга адаптировался к пандемии, однако в выигрыше не остался

«Исходя из результатов I полугодия, можно уверенно сказать, что складской рынок полностью адаптировался к новым реалиям, связанным с пандемией. В выигрыше остались девелоперы, запустившие спекулятивные проекты в стройку в 2018–2019 гг.», – рассказал руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank St Petersburg Илья Князев.

По итогам I полугодия было введено в эксплуатацию 12 тыс. кв. м новых площадей, из них около 60% было построено для собственных нужд компаний, отмечают в агентстве. При этом данный объем был введен за первые три месяца года, а в период с апреля по июнь 2020-го не было введено ни одного нового объекта.

Суммарная арендопригодная площадь качественных складских комплексов, по расчетам аналитиков Knight Frank St Petersburg, составила 3,7 млн кв. м, при этом на долю спекулятивного рынка пришелся 61% складских площадей. «Достигнуть данного показателя удалось за счет строительства и ввода в эксплуатацию нескольких крупных объектов, а также переформирования некоторых качественных и ранее производственных площадок, в том числе под складские функции», – поясняют авторы исследования «РынCOVIDение-2020: склады и индустриальная недвижимость». До конца года спекулятивный рынок пополнит новый складской комплекс «Марвел-Логистика».

По итогам июня 2020 года количество свободного предложения насчитывало 96 тыс. кв. м складских площадей. По сравнению с итогами 2019-го показатель увеличился незначительно – на 1,8%. При этом в классе А доля вакантного предложения уменьшилась на 0,8 п. п., составив по итогам I полугодия 2020 года 1,7%.

«Тревожные предположения и прогнозы ряда участников рынка, которые начали формироваться в начале апреля, сменились консервативными тенденциями к середине 2020-го. Активность не уменьшилась, не отмечалось переездов и сокращения арендованных площадей, превалирующая часть арендаторов пыталась сохранить свои позиции», – рассказали в Knight Frank St Petersburg.

«Сейчас мы наблюдаем нехватку готовых качественных предложений площадью более 10 тыс. кв. м, преимущественно на юге города. В свою очередь, эта ситуация заставляет компании идти по пути built-to-suit, продолжая увеличивать долю сделок в этом формате», – добавил И. Князев.

Полугодие в принципе отметилось высоким спросом. Суммарно объем сделок аренды и продажи составил 177,5 тыс. кв. м, что на 8% превышает аналогичный показатель I полугодия 2019-го. На 30% увеличилось количество сделок по аренде и продаже готовых объектов, при этом количество сделок по строительству новых объектов уменьшилось на 9%. «Наибольшую активность на рынке проявили федеральные операторы, которые либо расширяли свой бизнес в регионе, либо впервые выходили на рынок Санкт-Петербурга, в результате на их долю пришлось 55% сделок от всего объема», – рассказали авторы исследования.

Традиционно в сделках аренды превалируют компании розничной торговли, их доля по итогам I полугодия 2020 года составила 51%.
Опрос, проведенный компанией Knight Frank St Petersburg, показал, что превалирующая доля компаний заинтересованы в расширении своего бизнеса (43%), кроме того, указывались причины смены местоположения и улучшения существующих условий (по 20% на каждый параметр). Наиболее запрашиваемый диапазон площади склада составил 2–5 тыс. кв. м. При этом подавляющее большинство запросов связано с арендой уже готовых складских площадок (70%), что говорит о дисбалансе между рынком и запросами клиентов.

Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в классе А по итогам I полугодия 2020 года составила 529 руб./кв. м в месяц, что на 3% меньше, чем в конце 2019-го. Снижение показателя, по словам аналитиков, связано с вымыванием из предложения качественных и более дорогих складских площадей. Диапазон заявленных ставок в классе А составил 500–550 руб./кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка на стандартный сухой склад в классе B составила 447 руб./кв. м в месяц. Показатель уменьшился на 3% по сравнению с итогами 2019 года.

Важно отметить, что 46% компаний по результатам вышеупомянутого опроса ориентированы на диапазон ставок аренды 451–500 руб. за 1 кв. м в месяц. При этом значительную долю (38%) составляет диапазон 501–550 руб. за 1 кв. м в месяц, что говорит о том, что потенциальные клиенты готовы к высоким ставкам при условии выгодной локации и подходящих параметров склада.

«Результаты полугодия по спросу дают основания для коррекции предыдущих прогнозов и формирования предположения, что до конца года будет реализовано еще около 70–100 тыс. кв. м складских и индустриальных площадей, в результате чего годовые показатели спроса смогут достигнуть уровня 240–270 тыс. кв. м», – подвели итог исследователи.

Автор: Юлия Чернышевская