Склады вытянули счастливый билет на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость

В абсолютном значении вложения в первые 9 месяцев текущего года в данный сегмент увеличились более чем в 5 раз и составили 26,6 млрд руб., что оказалось больше годовых объемов инвестиций в склады 2014–2019 гг. «В период коронакризиса данный сегмент показал себя достаточно устойчивым, что оказалось важным фактором для привлечения инвесторов в сектор. Более того, все больше инвестиционных фондов думает о диверсификации своего портфеля за счет приобретения современных складских комплексов с качественными арендаторами, дающими стабильный арендный доход. Следовательно, можно ожидать дальнейшего роста интереса к складскому сегменту», – заявляют авторы исследования. Так, в III квартале одной из крупнейших сделок в складском сегменте стало приобретение фондом «Сбербанк – арендный бизнес 3» индустриального парка «PNK Парк Вешки»: сумма сделки достигла 9–10 млрд руб. Также стоит отметить приобретение компанией PLT, куда входят РФПИ, арабская Mubadala Investment Company и ряд ближневосточных инвестиционных фондов, логистического парка «Север-1» за 7–8 млрд руб.

Как отмечают аналитики, на фоне роста интереса инвесторов к складскому сегменту ставки капитализации на премиальные складские активы снизились на 0,75 п. п. и сейчас находятся в диапазоне 10–11%. «Прошедшие ограничения лишний раз показали важность наличия современных складских комплексов, которые позволяют оперативно реагировать на вызовы и перераспределять товарные потоки. Большинство крупных арендаторов не только не сократили свои складские площади, а дополнительно увеличили их. Денежные потоки от аренды в складских комплексах не просели, в отличие от офисных и торговых сегментов», – пояснили авторы исследования. Более того, доступность банковского финансирования, несмотря на текущую ситуацию на рынках недвижимости и в экономике, растет: банки готовы выделять средства под ликвидные проекты даже в текущих условиях, что поддерживает сохранение инвестиционной динамики на относительно высоком уровне. Принятое Центральным банком РФ в сентябре решение сохранить ключевую ставку на историческом минимуме 4,25% и, как результат, снижение стоимости финансирования может поддержать активность инвесторов и способствовать дальнейшему закрытию сделок.

«Несмотря на сохраняющуюся неопределенность в экономике и ситуации в мире, III квартал оказался достаточно позитивным для российского рынка инвестиций в коммерческую недвижимость, особенно в отношении складского направления. Мы ожидаем, что активность в данном секторе сохранится не только в этом году, но и в следующем», – прогнозирует директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Алексей Новиков. Тем не менее эксперт предупреждает, что о полноценном восстановлении рынка во всех секторах можно будет говорить не раньше начала следующего года. Отношение инвесторов к отдельным типам недвижимости будет зависеть от общей экономической ситуации, а также мер, принятых для восстановления сфер, пострадавших от пандемии. «Мы ожидаем, что в 2020 году спад объемов инвестиций может достичь 15–20% в годовом соотношении и итоговый объем вложений в российские активы составит порядка 230 млрд руб.», – добавил А. Новиков.

Стоит отметить, что в целом в III квартале 2020 года на фоне практически полностью снятых ограничительных мер наблюдалось постепенное восстановление производственной и деловой активности. Тем не менее ограничения в I полугодии 2020-го оказались достаточно серьезными для социально-экономической сферы, и практически все сегменты недвижимости до сих пор испытывают их негативное влияние. Общий объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью, закрытых в I–III кварталах, сократился на 5% и составил 168 млрд руб. При этом важно отметить, что объем сделок, закрытых в III квартале, оказался больше вложений того же периода 2019-го на 30%. «Рост объемов инвестиций в июле – сентябре пока нельзя назвать показателем полного восстановления рынка инвестиций в недвижимость России. В этот период рынок почувствовал себя лучше за счет отсутствия внешних негативных факторов и практически полного снятия ограничительных мер после пандемии, а также того фактора, что в этот период завершались сделки, которые находились в процессе подготовки еще до наступления кризиса», – подчеркивают эксперты Knight Frank. Однако ожидания второй и третьей волны коронавируса, а также сохраняющаяся неопределенность влияют на решение отдельных инвесторов отложить приобретение объектов, что сказывается на совокупном показателе.

Значительных изменений в географическом распределении инвестиций в I–III кварталах 2020 года не наблюдалось. Доля Москвы выросла на 7 п. п. – до 83%, а Санкт-Петербурга, напротив, уменьшилась до 12%, что связано с большим объемом инвестированных средств в активы Северной столицы в 2019 году и покупкой крупных торговых объектов. Доля инвестиций в регионы России снизилась на 2 п. п. – до 5%.

Автор: Юлия Чернышевская