III КВАРТАЛ 2022Г. - 55 баллов 
Почему снизился спрос
Однако данные IBC Real Estate фиксируют снижение спроса на складскую недвижимость в столице и Подмосковье в январе-марте на 47% год к году, что во многом является отражением общей макроэкономической динамики и охлаждения потребительского рынка: по данным Росстата, темпы роста розничной торговли замедлились с почти 8% в 2024 году до 2,6% в 2025-м, а в начале 2026-го практически наметилась стагнация на уровне 0,5%, что напрямую влияет на логистику — при снижении товарооборота компаниям требуется меньше складских мощностей.
Дополнительными факторами, по словам А. Хомышина, стали снижение предпринимательской уверенности и пересмотр инвестиционных программ: ретейлеры и дистрибьюторы оптимизируют издержки, сокращают складские площади, ищут возможность оптимизации цепей поставок и логистических бюджетов, откладывают решение об инвестициях, а в условиях высокой ключевой ставки и дорогого финансирования бизнес в целом стал гораздо осторожнее — новые проекты запускают реже, а акцент смещается на повышение эффективности уже существующей инфраструктуры, в том числе за счёт роста оборачиваемости запасов. Эксперт также обращает внимание, что рынок в предыдущие годы уже «закрыл» значительную часть отложенного спроса: рекордные объёмы ввода складов в 2024–2025 годах стали реакцией на бурный рост двух предшествующих лет, и сейчас мы наблюдаем фазу балансировки, когда предложение увеличилось, вакантность выросла (в том числе скрытая), ставки зафиксировались, а по некоторым проектам наблюдается снижение, поэтому не у всех компаний есть необходимость создавать новые площади — доступного предложения достаточно.
Что касается сегмента электронной торговли, то инвестиционная активность маркетплейсов и онлайн-ретейлеров, по оценке А. Хомышина, напрямую зависит от потребительского спроса и стоимости заёмных средств: снижение покупательной способности населения и удорожание финансирования привели к тому, что они сократили темпы региональной экспансии и запуск новых складов, вместо этого оптимизируя существующие сети, повышая загрузку действующих объектов и пересматривая логистические модели. Тем не менее активность на рынке девелопмента сохраняется: некоторые федеральные игроки традиционного и онлайн-ретейла, напротив, видят в текущей ситуации возможности выгодно нарастить портфель объектов логистической инфраструктуры, давно превратившейся в конкурентное преимущество, при этом основной упор делают на создании эффективной сети региональных распределительных центров, позволяющих оптимизировать транспортные плечи и сокращать сроки доставки товаров до конечных потребителей.
Кроме того, как подчёркивает А. Хомышин, традиционно I квартал не показывает рыночную активность в чистом виде, а большинство сделок на складском рынке совершают во второй половине года, что особенно актуально в нынешних реалиях, когда Центробанк РФ планомерно снижает ключевую ставку, плавно повышая для бизнеса доступность привлечения инвестиционного финансирования.
Ставки аренды
Что касается ставок аренды, то, по данным IBC Real Estate, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сухих существующих складов класса А в Московском регионе по итогам I квартала 2026 года снизилась год к году на 25% — до 9 800 руб./кв. м в год (без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), при этом давление на ставки сильнее ощущается в стандартных сухих складах, где предложение выросло заметнее всего, тогда как специализированные форматы, например низкотемпературные склады, остаются более устойчивыми благодаря ограниченному объёму спекулятивного предложения и устойчивой потребности со стороны продуктового ритейла и e-grocery.
Период снижения арендных ставок вряд ли будет продолжительным: наиболее вероятна их стабилизация во второй половине года, причиной чему служит достижение равновесия на рынке, поскольку если ранее сегмент долгое время существовал в условиях «рынка продавца», то к настоящему моменту спрос и предложение сбалансировались, а с учётом тенденции и ожиданий по ключевой ставке можно прогнозировать активизацию рынка во втором полугодии, что приведёт сперва к умеренному сокращению вакансии, а затем к стабилизации цен.
Стратегия арендаторов
А. Хомышин отмечает, что в текущем экономическом контексте стратегия арендаторов весьма консервативна: компании подходят к планированию более осторожно, фокусируясь на повышении эффективности действующих объектов — наращивают производительность и товаропоток, работают над улучшениями операционных процессов и зачастую внедряют частичную автоматизацию, а потребность в дополнительных площадях удовлетворяется в первую очередь за счёт готовых решений на рынке, так как новое строительство сопряжено с длительным горизонтом планирования и высокими капитальными затратами, хотя спрос на строительство сохраняется — его формируют клиенты, которым необходимы индивидуальные проекты с учётом особенностей топологии и инженерной инфраструктуры для повышения эффективности складских операций, а более сдержанная активность в части строительства складов компенсируется повышенным спросом на коммерческие и корпоративные центры обработки данных (ЦОД), которые также реализуют индустриальные девелоперы на своих площадках или на землях заказчика.
Кадровый тренд: рост спроса на работников из дальнего зарубежья
Параллельно с этим на рынке складской логистики набирает силу другой тренд: спрос на работников из дальнего зарубежья к 2027 году может вырасти в 1,5 раза, поскольку сотрудники из Индии, Кении, Вьетнама и других стран всё чаще приезжают работать в Россию на фоне безработицы и низкого по сравнению с заработком в РФ уровня зарплат, а заинтересованность отечественных компаний в иностранных работниках также растёт на фоне дефицита линейных кадров и ужесточения правил для мигрантов из СНГ.
Кто приезжает и на какие позиции
Согласно обзору, подготовленному ПЭК совместно с «Трудоргнабор», «Интруд» и О’КЕЙ, за 2025 год и I квартал 2026-го число работников стран дальнего зарубежья на складских позициях в России выросло на 40%, а директор по связям с госорганами и коммуникациям ГК «Интруд» Оксана Токарева отмечает, что объём спроса на иностранных линейных работников для выполнения складских задач в России занимает второе место после сегмента строительства — из стран дальнего зарубежья чаще всего нанимают грузчиков, комплектовщиков, фасовщиков, упаковщиков, а также водителей штабелеров и погрузчиков при наличии у них прав, тогда как другие востребованные отрасли — это текстильное и пищевое производство, а также агропромышленный сегмент.
Чаще всего на склады привлекают граждан Индии, Мьянмы, Бангладеша, Кении, Филиппин, Шри-Ланки и Вьетнама, и, как отметил руководитель подбора и адаптации в ПЭК Дмитрий Колтунов, компания уже в этом году планирует привлечь работников из Индии и Кении, а ритейлер О’КЕЙ также поручил партнёрам проработать вопрос привлечения персонала из дальнего зарубежья. Рост трудовой миграции из этих стран стимулируют повышенная безработица и сниженный по сравнению с российским уровень зарплат: по данным сервиса Wage Centre, средняя зарплата в Индии по итогам 2025 года составила $100 (7 780 руб.) при безработице 8,2%; в Кении — $285 (22 173 руб.) при числе неработающих жителей 5,7%; во Вьетнаме — $295 (22 951 руб.) и 1,6% неработающих жителей. Представители «Интруда» и «Трудоргнабора» согласны с этими оценками. «К более активному привлечению сотрудников из стран дальнего зарубежья подталкивает и уровень их зарплатных ожиданий, который в полтора-два раза ниже, чем у работников из Средней Азии и составляет 50-60 тыс. руб.», — поделился генеральный директор «Трудоргнабора» Максим Емельянов.
Спрос на работников из дальнего зарубежья продолжает расти и на фоне ужесточения миграционного законодательства для работников из стран СНГ: как напомнил Д. Колтунов, Госдума РФ рассматривает законопроект, предусматривающий аннулирование патентов или разрешений на работу в случае, если доходы иностранных семей находятся на уровне ниже прожиточного минимума в расчёте на каждого члена семьи, а также обязывающий их оплачивать авансовый НДФЛ, и хотя эти нововведения позволят значительно повысить уровень жизни иностранных работников из стран СНГ в России (доля которых составляет 40% от общего числа сотрудников в логистике), они, с другой стороны, существенно усложнят их наём.
Главный барьер при устройстве иностранцев
Основным барьером по привлечению сотрудников из дальнего зарубежья при этом остаётся срок оформления документов: как пояснила О. Токарева, сначала компании важно подтвердить, что невозможно нанять российских граждан на эти позиции, предварительно запустив вакансию и собрав обратную связь, после чего государственные органы рассматривают заявку бизнеса на привлечение работников по миграционным квотам, что в среднем занимает два месяца без учёта временных затрат на корректировку и сбор дополнительных документов.
Уровень безработицы в России остаётся на рекордно низкой отметке 2,2% по данным Министерства труда и социальной защиты РФ, что, в частности, способствует снижению интереса к вакансиям, связанным с ручным трудом, поэтому спрос на иностранных сотрудников продолжит расти, чему также способствует развитие маркетплейсов в России и увеличение складских вакансий в e-commerce. По прогнозам участников обзора, спрос на работников из стран Африки, Южной и Юго-Восточной Азии на российских складах вырастет в 1,5 раза в 2026-2027 годах. Таким образом, российский рынок складской недвижимости и логистики входит в фазу двойной трансформации: со стороны инфраструктуры — сбалансирование спроса и предложения при стабилизации ставок и росте интереса к ЦОД, а со стороны кадров — структурный сдвиг в сторону привлечения персонала из дальнего зарубежья, что в совокупности будет определять облик отрасли на ближайшие два-три года.
