III КВАРТАЛ 2022Г. - 55 баллов 
Что известно о продаже
Вокзал планируется продать на торгах. Заявки будут собирать до 6 апреля, а проведение торгов намечено на 15 апреля, следует из сообщения на сайте. Стартовая цена составляет чуть больше 4 млрд рублей.
Согласно данным сайта РЖД, на продажу выставлено здание Рижского вокзала, а также нежилое помещение (3 786,40 кв.м.), земельный участок (13 693 кв.м., в долгосрочной аренде, будет сдан новому собственнику в субаренду) и коммуникации. Уточнено, что здания являются объектами культурного наследия, полностью готовы к эксплуатации.
Комментируя решение Е. Кривошеева делала акцент на том, что продается не только здание вокзала, но и прилегающие к нему территории. И то, и другое, выразила надежду представитель РЖД, позволят развивать и город, и историю железной дороги.
Среди достоинств объекта в том числе выделена его близость к транспортным артериям города. «Выгодное расположение вблизи станции метро «Рижская», МЦД-2, МЦД-3, МЦД-4, а также ВСМ; примыкание к Третьему транспортному кольцу; 5 км до Красной площади, 35 км до аэропортов «Шереметьево» и «Внуково»; гармонично интегрирован в инфраструктуру Москвы; рядом территория бывшего грузового двора, предполагающая административную и жилую застройку».
Сложности переосмысления
В сообщении о торгах говорится, что здания вокзала длительное время не используются для осуществления пассажирских перевозок. Это открывает возможность для их адаптации под новые цели эксплуатации.
О том, что на Рижский вокзал следует посмотреть как раз как на здание, где могла бы развиваться жизнь вне транспортной сферы, говорит архитектор, эксперт в области градостроительства и формирования стратегий развития городов и агломераций Илья Заливухин.
«Современные транспортно-пересадочные узлы в мегаполисе обустраиваются либо на месте старых узлов, либо в новых местах – там, где принято решение о развитии транспортной функции. Решение о развитии транспортной функции принято для этого района – около метро «Рижская» есть транспортно-пересадочный узел. Поэтому Рижский вокзал, пути подъезда к нему, по-моему, нужно перестать ассоциировать с транспортной инфраструктурой», – комментирует «РЖД-Партнеру» эксперт.
Само здание и территория рядом с ним при этом могут стать лицом района, а потому нуждаются в гармоничном встраивании в городской ландшафт. По мнению И. Заливухина, будущее вокзала должно рассматриваться именно в комплексе с прилегающими к нему территориями. Это место имеет шансы стать центром притяжения для района Марьина Роща с его новой застройкой, стать значимым объектом для проспекта Мира. Но для всего этого необходимо вписаться в общий архитектурный и ландшафтный контекст района.
«Это красивое здание, которое можно адаптировать практически под любую, в идеале – общественную, функцию. Там могут расположиться офисы, коворкинги, центры долголетия, оранжереи, спортивные залы. Наверное, там только жить не стоит. В остальном же: чем более многофункциональным будет это здание, тем лучше», - рассуждает эксперт о том, какую функцию может выполнять Рижский вокзал.
Среди объектов, роль которых тоже была переосмыслена, он назвал музей Орсе в Париже, расположившийся в бывшем здании одноименного железнодорожного вокзала, гастрономический центр «Депо Лесная» в Москве, появившийся на месте трамвайного парка.
Мысль о том, что историческое здание не может быть переосмыслено вне контекста района, где оно расположено, поддержал Кирилл Страхов, президент Фонда развития городского самоуправления «1870» (Санкт-Петербург). Об этом он рассказал на примере Варшавского вокзала в Санкт-Петербурге – на его взгляд, получившего не самый удачный «билет в будущее»: «Вокзал, закрытый в 2001 году, за четверть века сменил три функции: музей железнодорожной техники, торгово-развлекательный комплекс со стоковым ассортиментом, фуд-молл. Конкурентоспособность локации ограничена периферийным положением и невзрачным окружением, которые, очевидно, сдерживают коммерческий потенциал инвестиционных проектов. Наиболее неудачным решением оказалась застройка освободившейся территории станции «спальным» микрорайоном – непривлекательным для внешних посетителей и неспособным генерировать достаточный собственный потребительский спрос. Реновация вокзального комплекса, в том числе снос исторических построек, вызвала существенные претензии градозащитников».
При этом в вопросе, касающемся того, чтобы бывшие важные транспортные объекты полностью отказывались от своей изначальной функции, К. Страхов не категоричен.
По его мнению, трудности создания инфраструктуры для новой ВСМ в Петербурге – необходимость сноса исторических зданий, подведения ветки метрополитена, строительства «с нуля» вокзального комплекса и перегрузка Московского вокзала – все это заставляет задуматься, что закрытие Варшавского вокзала было ошибкой.
«Очевидно, модернизация старого вокзала под хаб ВСМ оказалась бы дешевле и проще. Вполне возможно, что и Рижский вокзал однажды потребуется для развития транспортной инфраструктуры Москвы», - считает К. Страхов.
Он резюмирует: «Новая функция Рижского вокзала решающим образом зависит от редевелопмента обширной территории бывшего грузового двора. Историческое здание может стать уникальным общественным центром нового квартала жилой или деловой застройки. Претендовать на создание объекта общегородского уровня в этой локации сложно».
Объект культурного наследия: к чему обязывает статус?
Как было отмечено в объявлении, здания Рижского вокзала имеют статус объектов культурного наследия. По словам И. Заливухина, сам по себе этот статус на несет ограничений для использования объекта, наоборот даже – привлекает к нему. Но есть нюанс, от которого будет зависеть то, насколько здание может быть трансформировано с приходом новых владельцев: «Важным для ограничений в застройке является предмет охраны. От определения предмета охраны зависит, можно ли делать перепланировку здания, добавлять новые элементы, делать реконструкцию. Я думаю, что это здание можно было бы рассматривать именно с точки зрения реконструкции, но для принятия решений первично, конечно, уточнение предмета охраны».
Эксперт рассуждает также о том, что в идеале было бы разработать проект, в котором бы отразилось общее видение будущего здания. «Прежде чем что-то продавать или отдавать, РЖД нужно становиться девелопером. Нужно сначала подготовить предложение, взяв на себя расходы по разработке предварительной концепции», - заключил И. Заливухин.
