III КВАРТАЛ 2022Г. - 55 баллов 
Строительство за пределами МКАД
Ключевыми рынками остаются Московский регион, на который приходится около 50% всего предложения, а также Санкт-Петербург, Краснодар, Казань и Новосибирск. При этом 4,2 млн кв. м новых площадей приходится именно на регионы, где с 2023 года продолжается гигантский объем строительства. Так, в Санкт-Петербурге за год введено почти 1 млн кв. м, а в Москве – 2,6 млн кв. м.
На 2026 год запланирован объем сделок по строительству как спекулятивных складов, так и объектов под заказчика, в размере 6,2 млн кв. м. Из них на регионы придется 3,7 млн кв. м, на Санкт-Петербург – 500 тыс. кв. м, а на Москву – около 2 млн кв. м, сообщают аналитики NF Group.
Обеспеченность складскими площадями в России хотя и растет, продолжает отставать от мировых уровней: в РФ этот показатель составляет 0,37 кв. м на человека. Для сравнения, в Великобритании и Китае он равен 0,8 кв. м, в Бельгии – 2,2 кв. м, а в США и Германии – 4,0 и 4,4 кв. м соответственно. Несмотря на то, что рост с 0,17 до 0,37 кв. м за последние 10 лет кажется низким на глобальном фоне, для молодого российского рынка, который существует чуть более 20 лет, это означает уверенное ускорение.
Онлайн уступает дорогу
Структура спроса также претерпевает изменения. Крупнейшие сделки, заключенные в первом полугодии 2025 года, по-прежнему приходятся на маркетплейсы и онлайн-ритейлеров, однако по сравнению с прошлым годом спрос вырос у компаний-производителей. Согласно данным NF Group, в 2024 году лидерами были компании онлайн-торговли, тогда как в 2025 году рынок стал более сбалансированным – 24% пришлось на розничную торговлю и 43% на маркетплейсы.
Пустеет, но не дешевеет
Динамика вакансий отражает общую рыночную конъюнктуру. По оценкам FM Logistic в России, в I квартале произошло резкое увеличение уровня вакантных площадей на рынке Москвы – до 2%. Однако, что важно, данное изменение не привело к снижению арендных ставок. Согласно NF Group, в Московском регионе вакансия составляет 2,2%, а с субарендой – 2,8%. Эксперты прогнозируют, что к концу года уровень вакантных площадей в целом по рынку может достичь 4,5%. Тем не менее снижения ставок аренды не ожидается – напротив, прогнозируется их умеренный рост до 12–12,5 тыс. руб. за кв. м в год для складов класса А.
Средневзвешенная ставка аренды в Санкт-Петербурге на сегодня составляет 11 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в Московском регионе – 11,6 тыс. руб., в регионах – 10,5 тыс. руб. В следующем году ожидается сохранение ставок на текущем уровне с потенциальным ростом.
Три кита современного склада
Помимо ценовых трендов, на рынке сохраняются и структурные изменения. Сохранится тенденция автоматизации и роботизации складов. Профессиональные логистические операторы продолжат наращивать клиентскую базу в сегменте товаров, подлежащих обязательной маркировке, а также будут активнее развивать комплексные услуги фулфилмента. Стратегическое значение для 3PL-операторов приобретает географический аспект: лидирующие позиции будут занимать те провайдеры, которые могут предоставить услуги не только в Московском регионе, но и в других стратегических центрах, таких как Дальний Восток, Екатеринбург, Новосибирск и Санкт-Петербург, сообщают аналитики из FM Logistic в России.
Общий вывод и прогноз
Ожидается, что в 2026 году на фоне планомерного снижения ключевой ставки на рынок выйдет «отложенный спрос», что позволит увеличить объем сделок до 4–4,5 млн кв. м. Активность рынка будет напрямую зависеть от денежно-кредитной политики ЦБ РФ: снижение ключевой ставки открывает потенциал для постепенного восстановления инвестиционной и пользовательской активности − особенно если снижение закрепится как устойчивый тренд.
Таким образом, после периода рекордного роста и высокой волатильности российский рынок складской недвижимости вступает в фазу стабилизации, для которой характерны умеренный рост ставок, рекордные объемы нового строительства и растущий спрос на технологичные и комплексные логистические решения по всей стране.
