III КВАРТАЛ 2022Г. - 55 баллов 
Рынок Московского региона
По данным исследования NF GROUP за III квартал 2025 года, рынок складской недвижимости Московского региона демонстрирует противоречивую динамику, характеризующуюся рекордным предложением на фоне заметного охлаждения спроса. Общий объем качественных складских площадей классов А и В достиг 26 829 тыс. кв. м, при этом за 9 месяцев года было введено 874 тыс. кв. м, что почти в 2 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Однако ключевым трендом стало резкое увеличение доли свободных площадей, которая с учетом субаренды выросла до 3% (+2,3 п. п. с начала года), что в абсолютном выражении составило 450 тыс. кв. м.
«При росте вакантности рынок остается устойчивым за счет стабильного базового спроса. Снижение ставок на несколько процентов – это естественная реакция на увеличение показателя вакантности и готовность собственников предлагать склады без спекулятивной наценки, вызванной прежним дефицитом», – поясняет партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP Константин Фомиченко.
На стороне спроса наблюдается значительное снижение активности: объем сделок по аренде и продаже в Московском регионе за три квартала 2025 года упал в 2,5 раза, составив всего 947 тыс. кв. м. Структура спроса также претерпела существенные изменения – доля e-commerce сократилась с 65 до 34%, в то время как производственные компании, напротив, нарастили свое присутствие до 30% в общем объеме сделок. Географически 57% заключенных сделок пришлось на южное и юго-восточное направления.
Значительные изменения произошли в структуре вводимых площадей. Доля спекулятивного строительства (проектов без предварительного заключения договоров аренды) выросла до 46% от общего объема ввода, что на 17 п. п. выше показателя 2024 года. До конца года ожидается ввод еще 1800–1900 тыс. кв. м, что может привести к рекордному годовому вводу в 2,7 млн кв. м.
Эти факторы оказали прямое влияние на коммерческие условия. После периода роста средневзвешенная ставка аренды склада класса А снизилась на 5% за квартал и составила 11 620 руб./кв. м/год. Ожидается дальнейшее снижение ставок до 11 000–11 500 руб./кв. м/год к концу 2025 года на фоне ввода большого объема незаконтрактованных спекулятивных площадей.
В сегменте light industrial также наблюдается рост предложения до 761 тыс. кв. м при увеличении как арендных ставок (до 13 950 руб./кв. м/год), так и цен продажи (до 127 460 руб./кв. м). Прогноз на 2026 год предполагает восстановление рыночной активности с ростом объема сделок, снижением вакантности и последующим увеличением арендных ставок после завершения текущей фазы коррекции.
Рынок Санкт-Петербурга и ЛО
Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области по итогам 9 месяцев 2025 года демонстрирует признаки стабилизации после периода активного роста. Объем ввода качественных складских площадей классов А и В составил 400 тыс. кв. м, что на 24% ниже показателя рекордного 2024 года. В структуре ввода произошли значительные изменения: только 13% пришлось на спекулятивные объекты, что в 5 раз ниже показателя прошлого года, тогда как более половины объемов составили объекты, построенные компаниями для собственного использования, а 35% – проекты формата build-to-suit. При сохранении заявленных сроков ввода годовой объем может достигнуть рекордных 700 тыс. кв. м.
Объем сделок за отчетный период составил 234 тыс. кв. м, что на 8% ниже показателя за аналогичный период 2024 года. В структуре спроса также произошло перераспределение: доля e-commerce сократилась до 15% (снижение на 32 п. п.), тогда как компании розничной торговли составили 27% от общего объема сделок, транспортно-логистические компании – 21%, а производственные компании впервые с начала года заключили сделки на 41 тыс. кв. м (17% от общего объема). По форматам сделок 68% пришлось на аренду, 19% – на build-to-suit-продажи и 13% – на спекулятивные продажи.
Показатель вакантности снизился до 1,7%, что на 2,5 п. п. ниже показателя первого полугодия 2025 года. Это снижение во многом обусловлено снятием с рынка помещений, ранее предлагавшихся в субаренду. Половина доступного предложения представлена блоками до 5,5 тыс. кв. м, а более крупные блоки в текущем предложении отсутствуют. Средневзвешенная арендная ставка сохранилась на уровне 11 тыс. руб./кв. м/год без учета OPEX и НДС. По оценкам экспертов, рынок находится на этапе стабилизации и сохранение текущих показателей ожидается до конца года.
Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка на готовые складские площади класса А закрепилась на уровне 11 тыс. руб./кв. м/год без учета OPEX и НДС, сохраняя стабильность с начала 2025 года. При этом сегмент продаж показывает более динамичный рост: запрашиваемая цена готового сухого склада класса А достигла 100–110 тыс. руб./кв. м без НДС, что на 10–25% выше показателей III квартала 2024 года.
По итогам 2025 года рынок ожидает рекордный прирост качественных складских площадей – 760 тыс. кв. м, при этом доля спекулятивного строительства продолжает сокращаться и составит менее 15% от общего объема ввода. Прогнозируется, что объем заключенных сделок достигнет 350 тыс. кв. м, что на 10% превысит показатель 2024 года. Показатель прямой вакантности сохранится на текущем уровне 1,7%, поскольку предложения субаренды, появившиеся в первой половине года, были сняты с рынка, а новых поступлений не ожидается. Средневзвешенная ставка аренды сохранится на уровне 11 тыс. руб./кв. м/год до конца года.
Эксперты отмечают, что низкая доля спекулятивных объектов в объеме ввода отражает консервативный подход девелоперов на фоне охлаждения спроса. В структуре предложения преобладают проекты форматов BTS и собственного строительства. Несмотря на сдержанную активность текущих сделок, в 2026 году ожидается значительное оживление рынка за счет реализации накопленного отложенного спроса, что может привести к увеличению объема заключенных сделок и возможной коррекции арендных ставок.
