III КВАРТАЛ 2022Г. - 55 баллов 
При этом новый ввод распределился неравномерно: лидерами по строительству стали Екатеринбург (391 тыс. кв. м), Воронеж (292 тыс.) и Ростов-на-Дону (250 тыс.), тогда как в Краснодаре ввод оказался минимальным — всего 33 тыс. кв. м за первые три квартала 2025 года. Для сравнения: за аналогичный период 2024 года в Краснодаре было введено 367 тыс. кв. м, что указывает на резкое охлаждение девелоперской активности. Спрос на куплю и аренду складских помещений в 2025 году также варьировался: максимальный объем сделок зафиксирован в Воронеже (208 тыс. кв. м) и Новосибирске (147 тыс.), минимальный — в Самаре (всего 11 тыс. кв. м). В Краснодаре объем поглощения за три квартала 2025 года составил лишь 33 тыс. кв. м, тогда как годом ранее за тот же период достигалось 367 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей остается крайне низкой, но демонстрирует разнонаправленную динамику. В Воронеже она составляет рекордные 0,7%, в Самаре — 1,4%, в Ростове-на-Дону — 2,9%, в Краснодаре — 5,8%. При этом в Южном федеральном округе в целом по итогам первого квартала 2026 года доля свободных площадей оценивается в 3,8%. На этом фоне ставки аренды на склады класса А продемонстрировали коррекцию: по сравнению с предыдущим периодом они снизились на 5–17% в зависимости от региона. В Екатеринбурге ставка опустилась до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год, в Казани — до 10,4 тыс., в Новосибирске и Ростове-на-Дону — до 10,5 тыс., в Самаре, Краснодаре и Воронеже — до 10 тыс. рублей.
В Южном федеральном округе к февралю 2026 года наблюдается стабилизация запрашиваемых арендных ставок на уровне 11 тыс. руб. за кв. м в год — этот показатель удерживается с IV квартала 2024 года. При этом запрашиваемые ставки арендаторами в регионе составляют 9–10,5 тыс. руб. за кв. м в год, а в Волгограде и Крыму — 792–875 руб. за кв. м в месяц (9,5–10,5 тыс. руб. в год). М. Ишанова отмечает, что до двух третей спроса на рынке ЮФО сегодня формируется за счет регионов.
Эксперт связывают стагнацию ставок с изменением государственной политики и риторики в IT-секторе, переходом портфеля Raven Russia к Росимуществу, а также отказом «Сберлогистики» от части складских площадей. Одновременно рынок переживает структурную трансформацию: на фоне кадрового голода и роста фонда оплаты труда ускоряется тотальная цифровизация и роботизация складов. Бум 3PL-логистики формирует спрос на новый формат помещений, а фокус девелоперов смещается с массового строительства на нишевые сегменты — многоэтажные склады и объекты формата light industrial.
Существенно меняется и структура сделок. В Краснодарском крае в 2025 году на долю аренды пришлось 63% от всех операций со складскими помещениями, еще 23% заняла субаренда. Продажи составили 13%, BTS-аренда — лишь 2%. При распределении введенных в эксплуатацию площадей по типу строительства 63% пришлось на спецпроекты, 37% — на формат built-to-suit. В Ростове-на-Дону в III квартале 2025 года введены такие крупные объекты, как NK Парк Ростов-на-Дону (104 тыс. кв. м, BTS-аренда), СК Дорожный (52 тыс. кв. м) и Азовский Терминал (35 тыс. кв. м). Ключевыми сделками периода стали аренда компанией Wildberries 37 тыс. кв. м в краснодарском комплексе «Бизнес Групп» и 19 тыс. кв. м под размещение «Интернэшнл-ШИНЫ» в СК Октябрьский. В Ростове-на-Дону Wildberries арендовала 7 тыс. кв. м в СК Дорожный.
