III КВАРТАЛ 2022Г. - 55 баллов 
По данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank за 6 месяцев 2015 года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 570,1 тыс. кв. м качественных складских площадей, что является рекордным значением. Высокий показатель обусловлен переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов, запланированных на 2014 год. Однако вслед за увеличением объема площадей на 1,2 п.п вырос и уровень вакантных объектов на 10,4%. Данный показатель сформирован как помещениями в новых объектах, так и освободившимися после переезда площадями. Кроме этого, многие компании-арендаторы в целях оптимизации расходов предлагают свободные площади в субаренду.
В итоге к концу первого полугодия 2015 года снижение заявляемых арендных ставок составило около 10-15% по сравнению с докризисными значениями. Ставки аренды в Москве на помещения класса А находятся на уровне 4500-4800 руб. за кв. м в год, на помещения класса В – 3000-3500 руб. за кв. м в год.
Как отмечают эксперты Knight Frank, договоры аренды заключаются преимущественно на срок от 3 до 5 лет. По данным аналитиков, на рынке наблюдается снижение уровня арендных ставок на качественные складские помещения. Отчасти это связано с переводом арендной платы в национальную валюту. Такая тенденция, по мнению участников рынка, сохранится в ближайшие годы.
Схожие тенденции отмечаются и в других регионах. По данным Knight Frank, общая площадь качественных складских площадей в Санкт-Петербурге составляет 2 659,7 тыс. кв. м. Доля свободных площадей класса А – 6,4%. При этом по итогам первого полугодия сохранилась тенденция сокращения предложения качественных складских объектов на фоне дефицита нового предложения. Так, из 44,3 тыс. кв. м, введенных в эксплуатацию с начала года, только 5,2 тыс. кв. м предназначена для открытого рынка аренды. По прогнозам аналитиков, прирост площадей по Санкт-Петербургу составит до конца текущего года 210 тыс. кв. м. Однако подавляющая часть ожидаемых к вводу объектов – склады, построенные по схеме buit-to-suit.
Например, в Новосибирске в течение последних лет отмечается один из самых высоких объемов поглощения по сравнению с остальными городами Сибири. Ежегодно в период с 2012 по 2014 годы объем сделок по аренде и продаже складских площадей составляло 80–100 тыс. кв. м. Сегодня общий объем качественного предложения составляет 743 тыс. кв. м. Основными потребителями являются компании розничной торговли и производственные компании.
Формированию в Красноярске рынка качественной складской недвижимости препятствует близость к развитому рынку Новосибирска, находящемуся на пути следования основного транспортного потока, по которому товары поступают в город из европейской части России.. Сегодня здесь функционируют несколько качественных складских объектов классов А и B общей площадью около 90 тыс. кв. м. Увеличение спроса возможно со стороны дистрибьюторских и логистических компаний в связи с планируемым строительством второго аэропорта. Отметим, что его открытие будет способствовать повышению транспортной привлекательности региона и увеличению грузопотока. Пока же строительство крупных логистических комплексов на данный момент не ведется.
По подсчетам аналитиков JLL, по итогам двух кварталов 2015 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил $1,1 млрд, снизившись на 33% в годовом сопоставлении. Доля складского сектора достигла 21% от объема вложений за полугодие. Активы, расположенные в столице, остаются самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 86% от общего объема средств с начала года. Объем инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге составил $53 млн против $165 млн за аналогичный период прошлого года. Доля иностранного капитала по итогам полугодия составила 18% по сравнению с 16% в первой половине 2014 года.
Во втором полугодии ожидается низкий объем ввода в эксплуатацию новых складских объектов, что при текущем уровне спроса будет способствовать уменьшению уровня вакантных площадей до 8-9%. Однако, наиболее вероятно, что арендные ставки останутся на прежнем уровне.
Аналитики отрасли прогнозируют, что в 2016 году тенденция снижения объемов ввода в эксплуатацию спекулятивных складских площадей продолжится. При этом, учитывая текущий спрос, а также перспективу его увеличения в связи с возможным улучшением экономической ситуации и отменой санкций уровень вакантных площадей может снизиться. И, вслед за этим, возможна коррекция ставок аренды в сторону увеличения.
Татьяна Симонова
