Обзор складской недвижимости (I квартал 2016 г.)

Москва складская

По итогам I квартала 2016 года ввод новых складских площадей в Московском регионе составил 129,1 тыс. кв. м. Это почти в 2 раза меньше, чем было построено за аналогичный период 2015-го. Совокупный объем складских площадей классов А и B в Московском регионе превысил 12 млн кв. м. «На фоне сокращения объема ввода в эксплуатацию новых складских объектов и отсутствия снижения спроса со стороны арендаторов уровень вакантных площадей в Москве за первые 3 месяца снизился до 8,7%», – отмечает партнер, директор по складской и офисной недвижимости в России и СНГ Knight Frank Вячеслав Холопов.

Санкт-Петербург на вторых ролях

I квартал было сдано и продано около 30 тыс. кв. м складов классов А и В и примерно столько же класса С. «Однако это не перемещение арендаторов на складские объекты более высокого уровня, а новые сделки. Причем тон по-прежнему задают продуктовые ритейлеры и дистрибьюторы», – комментирует заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин.
Доля вакантных площадей на рынке в целом снизилась на 1 п. п. и составила 5,1%. «Эта тенденция была нами прогнозируема, поскольку в последние несколько кварталов показатель ввода спекулятивных площадей постоянно снижается, а объекты, построенные для собственного использования, не оказывают положительного влияния на свободное предложение на рынке», – добавил М. Тюнин.

Региональная стагнация

Даже при сокращении спроса ликвидными в городах-миллионниках остаются готовые склады высокого класса, так как объектов с хорошим полом (шлифованным, наливным), отоплением, высокими потолками, охраняемой территорией и возможностью подъезда большегрузных машин достаточно мало. По наблюдениям экспертов, в Восточной Сибири и на Дальнем Востоке практически отсутствует предложение качественных складских помещений. Профиль основных арендаторов в регионах – это логистические операторы, фармацевтические компании, дистрибьюторы и торговые сети, а также интернет-магазины.
Сегодня, по оценке аналитиков, в регионах становятся востребованными небольшие склады под кросс-докинг. «Задача региональных складов сводится к функции перераспределения товарного потока с минимальными складскими стоками. Таким образом, сегодня усиливается персонализация доставки», – отмечает директор по развитию logopark.ru Виталий Хиль.

Кризис диктует правила игры

По словам регионального директора и руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Петра Зарицкого, I квартал традиционно не отличается высокими показателями на рынке коммерческой недвижимости, в том числе складской. Значительная часть сделок закрывается в конце года. «Третий квартал 2015-го продемонстрировал рекордный за 5 лет объем новых сделок по аренде и покупке складских площадей – более 0,7 млн кв. м. Это обеспечило высокий результат и по году в целом – 1,3 млн кв. м. Рост к предыдущему году составил 40%. Первые 3 месяца 2016-го характеризовались достаточно сдержанной активностью арендаторов на рынке складской недвижимости. Несколько крупных сделок, закрытых за этот период, по сути, перешли с конца прошлого года и стали завершением процесса, начатого еще в 2015-м», – рассказал он.
По мнению П. Зарицкого, говоря о спросе на складском рынке, необходимо разделять новые потребности и переезды. «Новый спрос – это органический рост и поглощение площадей в рамках развития бизнеса. Однако сегодня значительная доля активности на рынке связана с переездами из более дорогого объекта в более доступный, причем новый, складской комплекс. Данная активность по переезду никак не влияет на показатель чистого поглощения на рынке и приводит к существенному росту объема вакантных площадей на вторичке», – пояснил он.
Как отмечает В. Холопов, сегодня одним из основных параметров при выборе складского помещения стала стоимость аренды. В то время как расположение и класс объекта отошли на второй план. Еще одна тенденция, которая окончательно укрепилась в 2016-м, – это формирование ставок и расчеты в рублях. Кроме этого, в текущей экономической ситуации, по его словам, наблюдается переход арендаторов из одних комплексов в другие. Компании выбирают более выгодные коммерческие условия. В том числе и складские объекты меньшей площади.
Аналитики констатируют, что в целом вакантность на рынке продолжает расти, в первую очередь за счет вторичного предложения, так как новый ввод значительно снижается и представлен в основном объектами под ключ. Показатель чистого поглощения слабый, что заставляет девелоперов идти навстречу арендаторам и мотивировать брокеров привлекательными условиями. «В ближайшие месяцы мы не ожидаем никаких революций на рынке складской недвижимости. В целом этот год и его динамика не будут показательными с точки зрения трендов, гораздо более важным станет следующий, 2017-й», – прогнозирует П. Зарицкий.
Несмотря на то, что за последний год многие торговые операторы уже закрыли свои потребности в складских площадях, на рынке по-прежнему сохраняется интерес к аренде складских площадей со стороны ритейлеров и логистических компаний.
Татьяна Симонова