• Ставка на полувагон
    1455
    8.7 %
    руб./сут.
    октябрь 2021
  • Индекс качества II КВАРТАЛ 2021Г. - 64 баллa
  • Финансы USD ЦБ РФ 70.86 0 EUR ЦБ РФ 82.5 0
    BTC 60375.31 usd BTC 4246799.31 rub
+7 (812) 418-34-95 Санкт-Петербург       +7 (495) 984-54-41 Москва
20.09.2021 09:18:35
Логистика / Комментарии
РЖД-Партнер

В Петербурге больше нет складов. Их не строят и не сдают

Логистический рынок внезапно оказался в ловушке: склады всех форматов всегда были дефицитным товаром, но сейчас уровень вакантности на складском рынке Петербурга достиг рекордных 0,3%, то есть вакантно чуть более 10 тыс. кв. м складов – это данные Colliers по итогам I полугодия. И как прогнозируют участники рынка, участвующие в конференции «Логистика будущего», новых складов, скорее всего, не будет: нет транспортной инфраструктуры, и никто не планирует ее строить, да и девелоперы больше зарабатывают на строительстве жилья.
В Петербурге больше нет складов. Их не строят и не сдают
Дефицит, который был всегда

Еще год назад арендаторы жаловались на нехватку складских комплексов, но тогда не хватало складов только класса А площадью 1,5–2 тыс. кв. м. Сегодня по итогам I полугодия 2021 года также в дефиците все форматы складов и производственных помещений: сейчас вакантно 0,6% складов класса А (год назад вакантно было 2,1%) и 3% класса В (год назад их было почти вдвое больше – 5,7%), отмечает Bright Rich. Итого на рынке выставлено всего 63 тыс. кв. м. Для сравнения: год назад выставляли под аренду и продажу 148,2 тыс. кв. м.

У экспертов рынка всегда была надежда на скрытые вакансии, то есть помещения, которые могут быть освобождены, потому что, например, арендатор оптимизирует производство или они вовсе лишились арендатора. Но, по данным Colliers, уровень скрытой вакансии в Петербурге в сентябре 2021 года также крайне низок и составляет всего 3,5% от объема рынка (порядка 120 тыс. кв. м).

Основные драйверы роста спроса складов – e-com. По статистике Bright Rich, более 26% петербургских складов задействовано именно под электронную торговлю, 20% – это производственные помещения для производителей non-food, еще 13% – дистрибьюторы non-food.

Доля складов, задействованных логистическими и транспортными операторами, – 10%.

Склад, который никто не строит

Рынок индустриально-складской недвижимости развивается циклично, проходя круг за 6–7 лет: цикл начинается с масштабного ввода складов, и в этот период собственники коммерческой недвижимости бьются за клиентов, снижая ставки. Конец цикла – сведение вакансий к минимуму. Новый виток складского девелопмента в Петербурге должен был начаться в 2020 году. По словам руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филиппа Чайки, многие проекты были анонсированы еще в конце 2019 года.

«В пандемию цикл сдвинулся. Реализация отложенных проектов стартовала в конце 2020 года. Но в декабре 2020-го рынок столкнулся с ростом цен на стройматериалы. В текущем году мы наблюдаем, что рост себестоимости строительства склада составляет 30–35%», – говорит он.

Из-за роста цен начало строительства промышленных объектов вновь отложили. Эксперты объясняют: когда склады начнут строить – неизвестно, так как ставка аренды не покрывает роста цен на стройматериалы, ставка аренды за последние несколько месяцев увеличилась лишь на 20%, а цены на стройматериалы выросли почти в два раза.

«Теперь финансовая модель предполагает окупаемость сроком в 11–12 лет против 9–10 лет до роста цен на строительные материалы. И этот факт тоже способствует острому дефициту складской недвижимости», – говорит Ф. Чайка.

Девелоперам в нынешних экономических условиях выгоднее строить не склады, а жилье. И если уж застройщик инвестирует в строительство склада, то действует он в интересах конкретного заказчика или с уже известными якорными арендаторами. Причем срок аренды еще на этапе строительства должен быть не менее 10 лет, говорит старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Ольга Уревич.

«Девелопер более заинтересован в создании проекта built-to-suit, нежели в строительстве спекулятивного объекта. Проекты built-to-suit в большей степени удовлетворяют специфическим требованиям будущих арендаторов и в то же время гарантируют инвестору стабильный cash-flow, когда договор аренды заключается на 10–15 лет», – говорит она.

Маржинальность жилищного проекта в среднем в пять раз выше по сравнению с развитием складской или производственной коммерческой недвижимости. Как рассказали РЖД-Партнеру в компании IPG.Estate, девелоперы даже приобретают склад, чтобы его снести: склад площадью около 18 тыс. кв. м на Кубинской улице был введен в конце 2011 года, но качественный коммерческий объект выкупил застройщик, снес, и теперь там реализуются объекты жилой недвижимости.

Не все дороги ведут на склад

В Петербурге нет вакантных помещений складской и производственной недвижимости не только в черте города, но и в ближайшем пригороде – склады в южном направлении после ввода трассы М-11 тоже попали в пик спроса. По данным компании Colliers, на рынке все же еще есть достаточное количество участков с развитой транспортной доступностью как в южном, так и в северном направлении.

«Однако постепенно их количество сокращается, что в будущем может привести к дефициту таких площадок», – говорит О. Уревич.

Ф. Чайка рассказал РЖД-Партнеру, что земля под коммерческую недвижимость с развитой дорожной инфраструктурой, которую можно реализовать под строительство склада, уже в дефиците.
Если Вы заметили ошибку, выделите, пожалуйста, необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редактору.




Читайте также

Выставка Конгресс Конференция Круглый стол Премия Саммит Семинар Форум Дискуссионный клуб
Индекс цитирования Рейтинг@Mail.ru

Copyright © 2002-2021 ООО «Редакция журнала «РЖД-Партнер»

При цитировании информации гиперссылка на ИА РЖД-Партнер.ру обязательна.

Использование материалов ИА РЖД-Партнер.ру в коммерческих целях без письменного разрешения агентства не допускается.

Свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС77-22819 от 11 января 2006 г., выдано Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия.

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на ИА РЖД-Партнер.ру

Разработка сайта - iMedia Solutions