+7 (812) 418-34-95 Санкт-Петербург       +7 (495) 984-54-41 Москва
07.04.2022 15:52:45
Логистика / Комментарии
РЖД-Партнер

В 2022 году объем вакантных площадей на складском рынке вырастет с 1 до 6%

Обзор рынка складской недвижимости в России в целом и в Москве и Санкт-Петербурге в частности представил сегодня на международной конференции «Логистика будущего» заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин.
Он отметил, что 2020–2021 гг. были рекордными по показателям развития рынка складской недвижимости. Так, например, в 2021 году было введено в стране всего 2,48 млн кв. м складской недвижимости, подавляющее большинство – в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На сегодня общий объем площадей в стране составляет более 35 млн кв. м.

«Сегодня на фоне санкций все изменилось, при этом итог работы в I квартале был довольно хлебным – закрылось много сделок, даже больше, чем в прошлые 2 года. Около 350 тыс. кв. м в общей сложности было арендовано за I квартал. 90% этих сделок – это то, что было перенесено с 2021 года, то есть это отложенный спрос тех сделок, которые не успели закрыться в прошлом году. Но есть и новые сделки – 10%», – рассказывает М. Тюнин.

При этом текущая динамика структуры сделок отличается от кризиса 2014 года, когда спекулятивные площади составляли 2/3 от общего вводимого объема. Сегодня большинство объектов строятся под нужды собственников либо по схеме built-to-suit (или строительство под ключ), достигая накопленным итогом в общем объеме до 50% площадей.

Из-за высокой доли собственных объектов эксперты прогнозируют, что значительный объем вакантных площадей будет приходиться на складские объекты на вторичном рынке. Уже сейчас все склады заполнены и наблюдается ввод помещений на вторичный рынок и выход в субаренду.

На 2022 год в Московском регионе было заявлено к вводу более 2 млн кв. м качественных складских площадей. Более 60% заявленных на этот год проектов built-to-suit – проекты под конечных пользователей либо собственные склады. Но задержек, по прогнозам экспертов, в строительстве проектов built-to-suit на сегодня не ожидается. Единственные корректировки возможны в том случае, если арендаторы отказываются либо корректируют сроки или объемы запросов.

«В связи со сложившейся ситуацией девелоперы вынуждены были сдвинуть сроки ввода в эксплуатацию некоторых спекулятивных проектов, а в единичных случаях и вовсе заморозить их. Доля перенесенных на следующий год либо замороженных проектов составляет 16% (330 тыс. кв. м) от общего объема складских площадей, заявленных к вводу в 2022 году», – делится М. Тюнин.

Что касается спроса, а именно арендных ставок, то по итогам I квартала текущего года они остановили свой рост на уровне 5500 руб. за квадратный метр в год (triple net). В ближайшее время ожидается их снижение.

Объем сделок в Московском регионе, по предварительным данным, составил 297 тыс. кв. м, что на 14% выше показателей прошлого года. Но это является отложенным эффектом тех сделок, которые обсуждались и готовились в конце 2021-го. В дальнейшем участники рынка ожидают снижение показателя спроса.

Как отмечает М. Тюнин, основные игроки со стороны арендаторов, которые рассматривали новые проекты строительства складов под собственные нужды, взяли паузу, чтобы пересмотреть свои планы в связи с новыми реалиями

А в интернет-торговле идет переориентация на российских поставщиков. На сегодня доля западных компаний на рынке составляет около 15–17%. При этом об уходе на сегодня заявило не более 1%, что пока незначительно отразилось на структуре рынка. М. Тюнин подчеркивает, что при уходе с рынка иностранных компаний глобального сбоя на нем не будет, так как эти помещения будут востребованы отечественными производителями, которые появились на рынке в том числе после 2014 года, то есть когда на фоне санкций был запущен процесс импортозамещения.

«Ввиду того, что компании сокращают занимаемые площади, наблюдается появление вакантных площадей на вторичном рынке. К концу года ожидается, что вакансия в Московском регионе составит 4–5% (около 1 млн кв. м). В Санкт-Петербурге и Ленинградской области ожидается рост доли вакантных площадей до 4–6% (около 250 тыс. кв. м). Помимо повышения, на вторичном рынке вакантных площадей также отмечается рост предложений по субаренде. На конец I квартала текущего года на складском рынке Московского региона предполагалось 150 тыс. кв. м площадей в субаренду», – комментирует спикер.

Стоит добавить, что сегодня из-за необходимости в импортозамещении компании активно ищут производственно-складские площади малых форматов. В частности, участники рынка фиксируют повышенный спрос на индустриальную недвижимость формат light industrial (сегмент производственно-складских помещений малых размеров, варьирующихся от 100 до 3000 кв. м). Подобные запросы поступают от компаний из сферы производства продуктов питания, производства мебели, одежды, различных металлоконструкций. Как отмечает М. Тюнин, этот формат – light industrial появился в России относительно недавно. Но уже по итогам I квартала 2022 года объем чистого поглощения складских площадей light industrial составил 15,5 тыс. кв. м, что является максимальным показателем за период наблюдений. Помимо конечных пользователей, в складах формата light industrial также заинтересованы инвесторы.

М. Тюнин добавляет, что к концу года, скорее всего, будут особенно востребованы склады класса А (одноэтажные здания, возведенные специально для складских целей рядом с оживленными магистралями. – Прим. авт.). Также, исходя из сегодняшней динамики, можно сделать прогноз о спросе на склады площадью 5–15 тыс. кв. м.

«Через месяц-два можно будет спокойно найти склад площадью 5–15 тыс. кв. м единым блоком, чего три года не было на рынке. Сейчас на рынке около 1% свободных площадей. На конец года ожидается около 6% вакансий в целом по России, и по Москве и Петербургу. Увеличение вакансий связано и с высвобождением площадей и выходом игроков, и с выходом на рынок новых объектов, реализация которых была начата в 2021 году», – отмечает он.

Самый стабильный спрос на складскую недвижимость в настоящее время по-прежнему остается у сегмента продуктов питания. Договоры на складах заключаются в российской валюте.

Спикер также добавил, что если ранее инвестор ориентировался на срок окупаемости около 9 лет, то сейчас ситуация сложная и эта величина не прогнозируется. Инвесторы сейчас приостановили бурную деятельность на рынке, резюмирует М. Тюнин.
Если Вы заметили ошибку, выделите, пожалуйста, необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редактору.


Чтобы оставить свой отзыв, Вам необходимо авторизоваться


ГОРЯЧИЕ ТЕМЫ



Читайте также

  • Перевозки скоропортящихся грузов: проблемы есть. Есть ли решения?
    Как сегодня гарантировать безопасность перевозки скоропорта, обсуждали отраслевые эксперты и непосредственные участники перевозочного процесса в рамках делового семинара «Грузовая панорама. Перевозки скоропортящихся грузов в новых условиях», организованного журналом «РЖД-Партнер». Подробнее - в нашем специальном проекте.
  • Сибирь на передовой трансформации логистики
    Санкции развернули товарооборот на восток. Одним из крупнейших хабов, через который грузы распределяются в различных направлениях различными видами перевозок, стала Сибирь. О проблемах, вызовах, победах и планах в области транспорта, логистики и инфраструктуры – в нашем специальном проекте.
  • Нефтяной разворот
    Санкции изменили структуру перевозок нефтепродуктов. Российская логистика развернулась из Европы в Азию, на Ближний Восток и в Африку. Как это отразилось на экспорте нефтеналивных грузов и чего ждать дальше? Все не так просто, как может показаться на первый взгляд. Своими мнениями в рамках делового семинара «Грузовая панорама. Перевозки нефтепродуктов в условиях санкций» с нами поделились отраслевые эксперты и непосредственные участники процесса перевозок. Подробности - в нашем специальном проекте по ссылке.
  1. На российском транспортном рынке активно продвигается китайская продукция. Являются ли поставки из КНР вариантом для снижения дефицита контейнеров и запчастей к вагонам?

Выставка Конгресс Конференция Круглый стол Премия Саммит Семинар Форум Дискуссионный клуб
Индекс цитирования Рейтинг@Mail.ru

Copyright © 2002-2024 Учредитель ООО «Редакция журнала «РЖД-Партнер»

Информационное агентство «РЖД-Партнер.РУ»

Главный редактор Ретюнин А.С.

адрес электронной почты rzdp@rzd-partner.ru  телефон редакции +7 (812) 418-34-92; +7 (812) 418-34-90

Политика конфиденциальности

При цитировании информации гиперссылка на ИА РЖД-Партнер.ру обязательна.

Использование материалов ИА РЖД-Партнер.ру в коммерческих целях без письменного разрешения агентства не допускается.

Свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС77-22819 от 11 января 2006 г., выдано Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия.

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на ИА РЖД-Партнер.ру

Разработка сайта - iMedia Solutions