Строить и расширяться: как развивается сегодня рынок складов?

Спрос падает – качество растет
В начале года сохранялись тренды прошлого года по сокращению вакансии качественных складских площадей. Тогда основным драйвером выступал стремительный рост спроса со стороны онлайн-ритейлеров, забирающих максимум доступных площадей на рынке для поддержания динамики развития бизнеса. Но введенные санкции, ограничение импорта для ряда иностранных компаний в РФ, уход некоторых из них с рынка существенно сократили количество занимаемых складских площадей и снизили операционные объемы обрабатываемой на складах продукции. Наиболее остро данная тенденция ощутима в компаниях индустриального сектора.

Руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России Артем Хомышин при этом говорит о росте спроса на качественные складские услуги среди российских компаний. Если раньше эти компании не нуждались в эффективном логистическом сервисе на складах класса А, то сейчас мотивация занять высвобожденные после ухода конкурентов доли рынка побудила обратиться к профессиональным логистическим провайдерам и потребовала больше площадей для обеспечения требований растущего бизнеса.

По данным регионального директора, директора департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константина Фомиченко, по итогам 9 месяцев этого года общий объем сделок на рынке качественной складской недвижимости России снизился более чем в 2 раза и составил 1369 кв. м.

E-com и субаренда стали первым номером
Активное развитие e-commerce продолжает влиять на смежные рынки, меняя их. В последние годы e-commerce в структуре сделок занимал в разное время долю от 20 до 40% от общего спроса, склады для таких компаний ставили рекорд по масштабу проектов, качеству помещений, уровню автоматизации и цифровизации, инновационным решениям и объемам инвестиций. И сейчас в текущих условиях сегмент e-commerce и связанная с ним логистика сохраняются среди наиболее активных.

Как отмечает А. Хомышин, наибольшую активность сохраняют компании FMCG-сектора (товары повседневного спроса) и ритейла. Лидером остается e-commerce, рост объемов бизнеса которого продолжается, а потребность в складских площадях и логистических услугах существенно выше, чем у традиционного ритейла при одинаковых значениях выручки. Это объясняется значительными различиями в логистических параметрах бизнеса.

«Онлайн-торговля остается основным драйвером спроса, по итогам 9 месяцев 2022 года на сегмент пришлось 36% от общего объема сделок, или 499 тыс. кв. м», – подтверждает его слова К. Фомиченко.

Офлайн-торговля в этом году продолжила страдать из-за уменьшения ассортимента, и этот фактор в определенном смысле поддерживает онлайн. Сегодня традиционный ритейл, дистрибьюторы и производственные компании арендуют склады. Но первым двум требуется формировать запасы, особенно сейчас, когда наблюдается проблема с логистическими цепочками, поставками и ассортиментом товара. Однако, как прогнозируют в Radius Group, главным драйвером рынка 2022–2023 гг., скорее всего, станут производственные компании. На волне импортозамещения площадки, где можно организовать сборочные или фасовочные производства, будут очень востребованы.

Дефицит растерялся
В настоящий момент по объему действующих складских помещений в России лидируют компании традиционного продуктового офлайн-ритейла. По данным консалтинговой компании Nikoliers, они занимают 3,5 млн кв. м площадей, что составляет 10% от общего объема складов. На втором месте расположились онлайн-ритейлеры, объем текущих складов которых составляет 2,4 млн кв. м. Следующими по объему занимаемых площадей идут компании, специализирующиеся на продаже строительных товаров и электроники. Объемы действующих складских мощностей в этих сегментах насчитывают 754 и 519 тыс. кв. м соответственно.

Лидирующее место в списке офлайн-ритейлеров по объему купленных и арендованных площадей занимает X5 Group, которая размещается в складских помещениях совокупной площадью около 1,4 млн кв. м, что составляет 25% от общего количества площадей исследуемых компаний. На втором месте располагается «Магнит», который занимает более 944 тыс. кв. м и 17% от общего количества площадей соответственно. На третьем месте среди компаний, преимущественно ориентированных на офлайн, находится компания «Ашан».

Одна часть опрошенных экспертов и участников рынка отмечает: дефицита распределительных центров как объектов инфраструктуры сегодня нет. При этом есть острая потребность в получении качественного сервиса со стороны заказчиков, что позволяет заполнять складские площади максимально оперативно после их ввода в эксплуатацию либо появления вакансии на них.

«Для потребителя долгосрочной аренды на больших площадях дефицит, возможно, есть, для потребителей же краткосрочной аренды его нет – есть желание складского рынка работать исключительно вдолгую», – говорит Артем Любивый, заместитель руководителя по развитию Stalogistic.

Руководитель службы складской логистики СДЭК Максим Яценко обращает внимание не на дефицит, а, скорее, на высвобождение площадей, которые ранее занимали европейские компании. Из-за спада спроса на товары и услуги часть игроков начали отказываться от дополнительных площадей и расширения своих недвижимых активов.

Другая часть экспертов, наоборот, указывает на заметный в России дефицит качественных складских площадей. Особенно это проявляется в регионах страны, где вакантность стремится к нулю и клиенты вынуждены рассматривать проекты BTS (build-to-suit).

Подробнее читайте в свежем номере журнала РЖД-Партнер.

Автор: Наталья Гусаченко