Складские площади Санкт-Петербурга в 2021 году: есть или нет – вот в чем вопрос

По результатам I полугодия 2021 года ввод новых складских объектов класса А в Санкт-Петербурге составил 58,1 тыс. кв. м, что почти в 5 раз превышает объем ввода за аналогичный период 2020-го, сообщается в последнем обзоре рынка компании Knight Frank St Petersburg.

Это связано с тем, что объем свободного предложения в Санкт-Петербурге снизился на 80% и достиг 26,4 тыс. кв. м. площадей. Доля вакантных складов достигла минимального значения – 0,2% от всего объема предложения, что на 3,3 п. п. меньше, чем за аналогичный период 2020 года. Правда, в классе В этот показатель равен 1,5%.

В теплый сезон склады активно строили

На фоне самой низкой вакансии за всю историю наблюдений эксперты отметили высокую активность строительства складских объектов в регионе.

По результатам года при условии ввода всех объектов годовой показатель ожидается на уровне 320 тыс. кв. м высококачественных складов.

При этом спрос на склады, прогнозируемый в Санкт-Петербурге на ближайшие 2 года, значительно превышает предложение: спрос находится на уровне 800–1000 тыс. кв. м. Однако есть риски того, что спрос может испытать охлаждение.

Сейчас стройка идет, но работа не кипит

Охлаждение связано с тем, что на рынке отмечено значительное и резкое увеличение стоимости строительных материалов. Это уже негативно отразилось на рынке: появились объекты новостроя, ввод в эксплуатацию которых перенесен на более поздний срок или по которым временно приостановлено строительство.

В целом средняя стоимость строительства складов за год увеличилась на 23% из-за роста цен на материалы. Основной вклад в это внесли металлосодержащие материалы (колонны, фермы, арматура, профлист), строительные смеси (из-за удорожания цемента), сэндвич-панели и минеральная вата. Подорожали также карьерный щебень и песок.

Причины – усиление экспортоориентированности отечественной металлургической отрасли (вслед за мировыми ценами отечественная сталь на внутреннем рынке также пошла в рост). По ряду причин в регионе (удорожание транспортной составляющей, прежде всего железнодорожной, нехватка подвижного состава для вывоза продукции карьеров Северо-Запада) образовался дефицит стройматериалов.

Что тормозит логистику?

Например, карьерный песок в Ленинградской области подорожал до 740–790 руб. за кубометр, что на 77% больше, чем год назад. До конца 2021-го цена может достигнуть 780–830 руб., что означает рост еще примерно на 5% к нынешнему уровню.

Бетон увеличился в цене до 4550 руб. за куб (+37%), что напрямую связано с ростом цен как на песок, так и на щебень, входящих в его состав. Правда, в этом сегменте из-за снижения спроса на бетон в III квартале динамика роста прайсов замедлилась. Но до конца года цена может составить порядка 4780 руб. (+5% к уровню лета текущего года). Причиной удорожания отправители назвали увеличение тарифов на перевозку материалов.

Эксперты Knight Frank St Petersburg отмечают прямую связь между изменением цен на строительные материалы и себестоимостью строительства складских помещений.

Активный рост цен в конце IV квартала 2020 года и начале I квартала 2021-го привел к увеличению стоимости строительства складов класса А на 8%. Так, стоимость 1 кв. м постройки (включая материалы и работы) достигла 41–43,5 тыс. руб.

Весной 2021 года темп сезонного прироста снизился до 3%, что совпадает с плавной динамикой изменения цен на материалы, средняя себестоимость квадрата находилась на уровне 43,5 тыс. руб.

Более высокие темпы роста стоимости материалов, связанные с началом строительного периода в II и III кварталах, стали причиной ускоренного роста себестоимости складского строительства: прирост к показателям весны составляет 9%. Сейчас стоимость строительства 1 кв. м складов – в пределах 45–50 тыс. руб.

Прогноз на умеренный рост

Таким образом, за 2021 год стоимость строительства складов класса А выросла на 12%, а за прошедший год – в среднем на 23%. С учетом сложившейся динамики до конца 2021-го эксперты Knight Frank St Petersburg прогнозируют рост среднего показателя до 50 тыс. руб. за 1 кв. м, что, без сомнения, получит свое отражение в росте ставок аренды, отметил руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg Станислав Алексеенко.

Это означает, что клиентам придется смириться с удорожанием сервисов складской логистики. Правда, уточним, что в данном случае речь идет об услугах терминалов класса А и В. Небольшие склады будут подтягиваться за ними с некоторым лагом по времени, уточнили участники транспортного рынка.

Соответственно в статистике можно найти разночтения. Эксперты Knight Frank St Petersburg говорят о тенденциях в сегменте крупных игроков, владеющих крупными современными терминалами, которые обслуживают ритейл и участников ВЭД. Однако если смотреть на ситуацию шире, куда войдут склады класса С (небольшие терминалы с низким уровнем механизации), то картина сложится несколько иная.

Слабых рынок разорит

Если по высокотехнологичным мощностям эксперты Knight Frank St Petersburg отмечают дефицит, то технически слабо обустроенные склады небольшой площади представлены по-прежнему в избытке. Поэтому статистика, которую приводят другие эксперты (с учетом мелочевки), получается иной. Там конкуренция выше, соответственно ставки аренды недвижимости ниже. Некоторые вынуждены демпинговать и разоряются.

В итоге повышается доля складов, задействованных крупными логистическими операторами, а все остальные сегменты сжимаются. Инерция этого тренда продолжается. Соответственно маленькие склады в Санкт-Петербурге сейчас практически не строят. Виток развития складского девелопмента в данном сегменте оказывается отложенным на более поздний срок, за исключением складов нового типа, где предлагаются современные сервисы в виде аренды боксов.

Иными словами, клиент при изменении объемов торговли может брать в аренду разное количество боксов. Этот сектор складской логистики пока слабо изучен, поскольку выпадает из традиционной классификации. Ведь речь идет, с одной стороны, о предложении небольших площадей, а с другой – якорные арендаторы такой недвижимости могут располагать большим набором боксов и, стало быть, переходить в другую категорию учета, то есть в разряд крупных складов, сопоставимых с логистическими терминалами. Это вносит в статистику некоторую сумятицу.

Вывод достаточно очевиден: если говорить о девелоперах, ориентированных на класс С (средние компании и промышленные предприятия с товарами, выпускаемыми небольшими партиями), то ситуация получится едва ли не удручающей: в нынешних экономических условиях выгоднее строить не склады, а жилье. Если же учитывать только класс А и частично класс В (без боксовых складов), то мы получим картину, которую описывают эксперты Knight Frank St Petersburg.

Остается добавить, что ситуация в классе С, судя по данным, представленным другими экспертами, может постепенно коррелироваться. И данный сегмент также окажется под влиянием тенденций, проявившихся в классе А и В. Сокращение количества небольших и слаботехнологичных складов в будущем может привести к дефициту таких площадок и переделу рынка.

Автор: Александр Солнцев