Осень на складском рынке Санкт-Петербурга

В действующих объектах свободно всего 63 тыс. кв. м складских площадей. При этом объем незанятых площадей в классе А, по данным на 1 сентября 2021 года, составляет 14,6 тыс. кв. м, или 0,6%, в классе В – 48,4 тыс. кв. м, или 3%. Наибольший объем вакантных площадей зафиксирован в восточном направлении Санкт-Петербурга – на него приходится 52% от общего объема вакансии (32,9 тыс. кв. м).

По сравнению с концом 2020 года общий объем незанятых площадей сократился на 61%. По прогнозу Bright Rich | CORFAC Int., к концу 2021-го объем вакансии несколько вырастет и составит порядка 70–80 тыс. кв. м в классах А и В. Этот показатель включает в себя планируемые к освобождению в II полугодии 2021 года площади в существующих складских комплексах, незанятые складские мощности в строящихся объектах, а также имеющиеся данные по контрактам, которые в текущий момент находятся на стадии заключения.

За 8 месяцев 2021 года в эксплуатацию было введено 79,3 тыс. кв. м складских площадей. Среди них были как спекулятивные объекты, так и построенные под конкретного арендатора. Крупнейшими объектами, реализованными по схеме built-to-rent, стали распределительный центр Fix Price на территории «PNK Парк Шушары 3» (35,5 тыс. кв. м), склад для «СВ-Логистики» площадью 5,9 тыс. кв. м на территории «PNK Парк Софийская КАД». Объекты, реализованные по схеме built-to-rent, составили 52% от общего объема ввода за данный период.

На спекулятивный рынок было выведено пять объектов: реконструированный склад «Воздухоплавательная 19» площадью 1,4 тыс. кв. м, склад в ДЦ «Троицкий» площадью 2,6 тыс. кв. м, реконструированные строения № 10 и 13 в индустриальном парке «Звезда» общей площадью 3,8 тыс. кв. м, склад «СВМ-Терминал» площадью 8,5 тыс. кв. м и склад «Ручьи» площадью 1,4 тыс. кв. м. Однако на рынок эти объекты вышли уже полностью занятые арендаторами.

Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает: «Мы наблюдаем укрепление тенденции на заключение форвардных сделок, то есть еще на этапе строительства спекулятивные объекты заполняются резидентами. Конечно, это связано с большим дефицитом площадей на складском рынке. В некоторых случаях срок экспозиции нового предложения составлял менее полутора месяцев».

С учетом ввода в эксплуатацию всех заявленных на 2021 год площадей общий объем нового предложения может составить порядка 272, 4 тыс. кв. м, из которых 83% придется на склады класса А. 63% (172,8 тыс. кв. м) нового предложения придется на южное направление Санкт-Петербурга.

Объем сделок по аренде и продаже на спекулятивных объектах за первые 8 месяцев 2021-го составил 236,9 тыс. кв. м, при этом не было заключено ни одной сделки с объектами, реализуемыми по схеме built-to-suit/built-to-rent. Лидером по объему арендованных и купленных площадей стал класс А, на него пришлось 66% общего объема поглощения за период (157,1 тыс. кв. м). С точки зрения географии сделок лидером по суммарному объему поглощения стало южное направление, на него пришлось 48% от общего объема поглощения (113,3 тыс. кв. м). Драйвером рынка по-прежнему остается e-commerce, компании этого сегмента бизнеса заключили 26% сделок за 8 месяцев года (61,3 тыс. кв. м в абсолютном выражении).

Арендные ставки продолжают расти. В классе А базовая средневзвешенная ставка аренды к 1 сентября 2021 года составила 5250 руб./кв. м в год (triple net), увеличившись за 8 месяцев на 28,4%. В классе В ставка выросла на 22,6% относительно конца 2020 года и составила 4020 руб./кв. м в год (triple net). Предпосылок к снижению арендной ставки рынок не демонстрирует. По прогнозу Bright Rich | CORFAC Int., к концу года она может еще увеличиться, рост составит порядка 10% в классе А и 19% в классе В относительно 1 сентября 2021 года.

Автор: Юлия Чернышевская