Обзор складской недвижимости (январь 2016 г.)

Спекуляция осталась в прошлом

По словам регионального директора и руководителя складских и индустриальных помещений компании JLL Петра Зарицкого, складской рынок Московского региона характеризуется значительным снижением объема нового строительства и фактической остановкой реализации спекулятивных проектов, переходом к рублевым ставкам по новым договорам и активностью ритейлеров как движущей силой спроса на площади. Отраслевые аналитики отмечают схожие тенденции и в других субъектах Федерации.

«Если говорить о новом предложении, то в 2015 году на рынок Московского региона вышло вдвое меньше складов, чем в предыдущем, – 0,8 млн кв. м. Сегодня, по нашим данным, на стадии строительства находится еще около 0,7 млн кв. м, которые могут быть введены в 2016-м. Но даже если весь заявленный объем будет запущен, то этот результат станет наименьшим за последние 4 года. Отмечу, что половина из анонсированного предложения была арендована или куплена на ранней стадии строительства. При этом мы с большой вероятностью увидим дальнейшее сокращение ввода качественных складов в 2017–2018 гг., и основу нового предложения будут составлять проекты built-to-suit», – комментирует эксперт.

По его мнению, новые спекулятивные проекты девелоперы сегодня начинать не готовы из-за значительной вакантности площадей (10,5% по итогам 2015 г.) и неуверенности в объеме будущего спроса. «К тому же текущий уровень ставок по новым договорам аренды – порядка $50 за кв. м в рублевом эквиваленте – дополнительно сдерживает объемы нового строительства», – полагает П. Зарицкий.

По данным JLL, доля спекулятивных объектов в новом строительстве упала по итогам 2015-го до рекордно низкого уровня в 15%. Кроме того, по мнению аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, на фоне медленного прироста складских площадей и умеренного спроса уровень вакантных площадей к концу 2016-го может скорректироваться до 8–8,5%. Однако абсолютные значения останутся по-прежнему высокими; как следствие, большинство девелоперов будут избегать спекулятивного строительства и в 2017 году. В то же время складские комплексы, испытывающие проблемы с заполняемостью и имеющие существенную кредитную нагрузку, могут сменить собственников.

Built-to-suit как залог стабильности

В 2016 году в Московском регионе объем ввода в эксплуатацию новых складских площадей не превысит 600 тыс. кв. м, прогнозируют эксперты Knight Frank. Причем большинство из планируемых к вводу в эксплуатацию объектов, по словам экспертов, реализуется по схеме built-to-suit. «Кроме этого, продолжится дальнейшее сужение рынка – количество игроков существенно сократится, а реализацией новых проектов будут заниматься преимущественно крупные сетевые девелоперы», – комментируют аналитики.

По данным компании JLL, объем ввода складов в Санкт-Петербурге в 2016-м более чем вдвое превысит результат прошлого года. Согласно предварительным оценкам экспертов JLL, в 2016 году на рынок Северной столицы может выйти около 300 тыс. кв. м складских площадей, что на 120% превышает результат прошлого года. Значительное увеличение показателя вызвано переносом сроков ввода ряда проектов built-to-suit с конца 2015 года в связи с необходимостью пересмотра коммерческих условий из-за ослабления рубля в конце 2014-го и в 2015 году. Доля объектов built-to-suit в общем объеме сохранится в 2016-м на уровне 85%.

В прошлом году специалисты JLL зафиксировали значительное увеличение объема новых сделок на складском рынке – до 1,3 млн кв. м (рост на 40% по сравнению с предыдущим годом). Отметим, что это произошло преимущественно за счет закрытия ряда крупных транзакций в III квартале 2015-го. Средний размер сделки на складском рынке Московского региона по итогам 2015 года достиг 16,4 тыс. кв. м, что на 40% превышает показатель 2014-го – 11,7 тыс. кв. м. «В случае если в 2016 году объем нового спроса составит не менее 850–900 тыс. кв. м, мы ожидаем снижения объема вакантных площадей на рынке примерно до 8%. В то же время разница между объемом свободных помещений в первичном и вторичном предложениях будет еще более очевидной в ближайшие годы», – прогнозирует П. Зарицкий.

Новый год – новые ставки

«Если сравнивать с декабрем 2015 года, арендные ставки на неликвидные объекты в январе 2016-го продолжили снижаться и на некоторые склады уменьшились до 20%.

Владельцы складов, на которые есть спрос, также идут навстречу арендаторам и понижают ставки. Правда, не повсеместно и на небольшие суммы. В среднем арендная ставка на складской квадратный метр в Великом Новгороде варьируется от 50 (неотапливаемое помещение с окнами, стенами, замком на двери в промышленном районе) до 350 руб. (офис класса В как в черте города, так и в промзоне) в месяц», – рассказывает о ситуации в отрасли консультант по складским и производственным помещениям Агентства регионального развития в Великом Новгороде Алексей Петров.

Эксперты отмечают, что во всех регионах кардинального падения или увеличения стоимости аренды на склады разного уровня не предвидится. По словам А. Петрова, ставки на неликвиды и так снижены по максимуму. «И как показывает практика, это не всегда является панацеей от простоя объекта. Если цены и будут колебаться в ту или иную сторону, то незначительно и ситуативно», – прогнозирует он.

Генеральный директор Агентства регионального развития в Ростове-на-Дону Дмитрий Парасюк считает, что падения цен в 2016-м не будет. «Большинство собственников скорректировали арендную ставку еще в прошлом году. Тем более что некоторые из них, несмотря на ситуацию в стране, все же ожидают традиционного весеннего роста спроса на складскую недвижимость. И несмотря на достаточно большое количество предложений, есть спрос на качественные складские помещения с некоторыми характеристиками, которые имеются не у всех объектов. Например, наличие кран-балки, железнодорожного тупика, обеспыленных полов, возможности въезда фуры и т. д.», – рассказывает он.

Таким образом, в регионах, несмотря на растущую долю вакантных площадей, параллельно образовывается и дефицит на склады высокого класса.

Ситуация в регионах

По словам А. Петрова, из-за развернувшейся в стране нестабильной экономической ситуации спрос на склады в Новгороде ощутимо упал. «Владельцы недвижимости устают от долгого простоя объектов и отдают их в работу профессионалам. Отсюда и эта резко сложившаяся разница между предложением и спросом. К тому же на рынке Великого Новгорода нет современных складов или распределительных центров, какими их привыкли видеть, к примеру, в Москве или Санкт-Петербурге. Склады представлены помещениями, отдельно стоящими зданиями, базами, комплексами, максимальный класс которых – В», – рассказывает эксперт.

По его мнению, это также влияет на спрос, из которого автоматически выпадают потенциальные потребители с современной логистикой. Он также отмечает, что сегодня ситуация на рынке такова, что собственники не спешат вкладывать средства в развитие помещений и инфраструктуры, а стремятся сдать их в текущем состоянии, без ремонта. «То есть выжать максимум при минимуме вложений, ожидая, что арендатор или покупатель возьмет на себя доработку объекта. Однако лишь единицы потребителей готовы к этому», – поясняет А. Петров.

Поэтому ликвидными в Великом Новгороде даже при сокращении спроса остаются готовые склады с хорошим полом (шлифованным, наливным), отоплением, высокими потолками, охраняемой территорией и возможностью подъезда большегрузных машин.

В Восточной Сибири и на Дальнем Востоке также практически отсутствует предложение качественных складских помещений. По словам руководителя направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александра Чурикова, предложение складов в регионах в основном сосредоточено в городах с населением свыше 1 млн человек.

«Это вынуждает пользователей складов осуществлять логистику из ближайших логистических центров либо строить склады под собственные нужды. Тем не менее результатом изменения вектора внешней политики России может явиться переориентация России на рынки Азии, прежде всего Китая, что придаст дополнительный импульс развитию складского рынка регионов Дальнего Востока, Сибири и Урала», – полагает эксперт.

Он также отметил, что, несмотря на наличие спроса на складские помещения, основными препятствиями для девелоперов остаются высокие риски проектов при неочевидном уровне доходности. Федеральные игроки сконцентрированы на развитии последующих фаз уже начатых проектов и готовы осваивать новые площадки при условии наличия подтвержденного платежеспособного спроса и возможности реализации проектов под заказ (built-to-suit).

«Новое предложение в регионах формируется не только федеральными, но и локальными девелоперами. Наиболее перспективными с точки зрения девелопмента остаются Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань, Новосибирск и Самара. А экспансия крупных торговых сетей сегодня – все так же один из ключевых драйверов роста спроса на складские площади в регионах», – комментирует А. Чуриков.

Татьяна Симонова