На рынке складской недвижимости без перемен

– Какие ключевые тенденции, которые происходят на рынке складской недвижимости, вы можете отметить?

- Сейчас на рынке складской недвижимости наблюдается снижение девелоперской активности. Показатель ввода складских площадей опустился до минимального значения за последние 5 лет и составил 100 тыс. кв. м по итогам I полугодия 2016 года. Это связно с риском простоя складских площадей из-за высокой вакантности на рынке, а также с удорожанием строительства и сложностью получения заемного финансирования. При этом высокий уровень свободных площадей дает компаниям хорошую возможность арендовать или приобрести качественные складские помещения по приемлемым арендным ставкам.

Также сейчас наблюдается тенденция по развитию распределительных центров с акцентом на сельскохозяйственную продукцию.

Динамика соотношения объемов нового предложения и поглощения

– Как за последние два года изменилась структура рынка? Насколько увеличились доли вакантных площадей, складов построенных по схеме built-to-suit?

- За последние два года на рынке складской недвижимости снизился объем сделок по приобретению. Если доля сделок по покупке складских площадей в 2014 году составляла 27%, а в 2015 – 18%, то по итогам I полугодия 2016 г. данный показатель составил лишь 7%.

Изменение структуры распределения поглощения по типу заключаемых сделок

Что касается уровня вакантности на складском рынке, то данный показатель практически не менялся за последние 2 года и по итогам I полугодия 2016 г. составил 8,9% (960 тыс. кв. м). Стабильность данного показателя связана с тем, что с 2014 года практически все объекты на складском рынке строятся по схеме built-to-suit. Данный механизм подразумевает жесткое регулирование отношений между арендатором и девелопером, поскольку строительство под клиента предполагает индивидуальные особенности склада, и его потом трудно сдать на открытом рынке. Именно поэтому вакантные площади в складском объекте built-to-suit могут появиться только в экстренных ситуациях, таких как, например, банкротство компании-арендатора.

Динамика уровня вакантных площадей

– Как изменились требования арендодателей и покупателей? Какие склады сегодня востребованы и почему? Каким должен быть современный складской объект?

- Сейчас, когда уровень вакантности на рынке складской недвижимости составляет 8,9%, арендодатели идут навстречу арендаторам, предлагая различные дополнительные опции и скидки. Съемщики объектов же в большей степени ориентированы на поиск складских помещений с наиболее привлекательными условиями аренды. При этом зачастую они пытаются согласовать с арендодателем льготные условия по въезду на территорию складского объекта и паркингу, а иногда включить их стоимость в арендную ставку.

Что касается распределения спроса по классам, увеличилась доля высококачественных складских объектов. Так 91% поглощенных площадей в I полугодии 2016 г. пришелся на класс А, доля класса В составила 9%.

Примеры наиболее значимых сделок, прошедших в I полугодии 2016 г.

– Произошло ли значительное снижение ставок аренды за последние полгода? В каких регионах? На склады какого класса?

- За последние полгода на рынке складской недвижимости Московского региона значительного снижения ставок аренды не произошло. По итогам I полугодия 2016 г. в складских помещениях класса А данный показатель составляет 4 тыс. руб. за кв. м в год (в 2015 г. – 3,9 тыс. руб. за кв. м в год), для помещений класса В ставки аренды не поменялись с конца 2015 г. и составили 3,6 тыс. руб. за кв. м в год. Согласно нашим прогнозам, больших изменений размеров ставок не произойдет: во втором полугодии 2016 г. Они могут вырасти лишь на 2-4%.

Динамика средней запрашиваемой ставки аренды

Беседовала Татьяна Симонова