Обзор рынка складской недвижимости (III квартал 2016 г.)

Built-to-suit в действии

Как отмечает старший консультант отдела исследований рынка CBRE Василий Григорьев, объемы строительства увеличились в 4 раза по сравнению со II кварталом текущего года и составили 313 тыс. кв. м. При этом, по наблюдениям директора складского департамента S.A. Ricci Дмитрия Герастовского, показатель ввода новых складских площадей в Москве и области за III квартале 2016 г. составил 367, 8 тыс. кв. м. «Объем ввода объектов на 95% меньше по сравнению с III кварталом 2015 г. (80,2 тыс. кв. м) и почти на 14% больше нового предложения в аналогичном периоде 2014 г. (325 тыс. кв. м). Фактически общий объем предложения в III кв. 2016 г. составил 11,068 млн кв. м», – комментирует он.
А общее предложение качественных спекулятивных складов Московского региона за последние 9 месяцев 2016 года увеличилось на 2,9%, что составляет 310, 5 тыс. кв. м соответственно. В аналогичном периоде в 2015 году общее предложение качественных складов выросло на 6,4%.
«Снижение девелоперской активности обусловлено большим риском простоя складских площадей из-за сохраняющейся высокой вакантности на рынке, удорожанием строительства и сложностью получения заемного финансирования. Сегодня вариант создания складов под конкретного клиента (built-to-suit) – наиболее рациональная и распространенная стратегия в текущих условиях», – считает Д. Гератовский.
Так в III квартале 2016 г. было введено два крупных складских комплекса формата «built-to-suit»: СК «Южные Врата» (Leroy) – 90 тыс. кв. м и PNK «Северное Шереметьево» (Mercedes-Benz) – 50 тыс. кв. м.
Объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе в III квартале 2016 г. снизился до 225 тыс. кв. м. В целом за первые 9 месяцев объем сделок сократился на 40% относительно результата аналогичного периода 2015 года, до 616 тыс. кв. м. При этом средний размер сделки по итогам января-сентября составил 10,4 тыс. кв. м.
«Непростая экономическая ситуация, высокий объем вакантных площадей, при этом малый объем чистого поглощения при достаточно неплохом количестве сделок на рынке заставляют девелоперов аккуратнее подходить к спекулятивному строительству в крупнейшем логистическом регионе страны – в Московской области. Профессиональные девелоперы снижают себестоимость проектов и изменяют предлагаемый продукт, а также ищут новые ниши для развития бизнеса. Готовность ключевых игроков работать в сегменте строительства под ключ на не принадлежащих им земельных участках, предложение небольших строений и даже продажа крупных зданий по блокам, аккуратное прощупывание сегмента производственных помещений – все это свидетельствует об адаптации рынка к новым реалиям», – считает региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов.
В итоге в III квартале текущего года, по наблюдениям Д. Гератовского, вакантность на складском рынке составила 8,7%, что эквивалентно 954 тыс. кв. м свободных площадей. Уровень вакансии несколько снизился (по итогам первого полугодия 2016 г., когда он составлял 8,9%), что обусловлено интенсивным поглощением и сдержанным вводом новых площадей. «Наметившийся тренд продолжится до конца года. Уровень вакантных площадей будет плавно снижаться: за счет сдержанного вывода на рынок нового предложения, активности арендаторов, которые будут стремиться воспользоваться благоприятной ситуацией и арендовать по невысоким ставкам складские площади; а также за счет запуска складских объектов, построенных под индивидуальных клиентов.
Высокий уровень вакантных площадей вынуждает собственников быть гибкими, уступать в цене и предоставлять дополнительные льготы (например, включать оборудование в арендную ставку)», – рассуждает Д. Гератовский.
Как отмечают аналитики Knight Frank, несмотря на низкий объем прироста спекулятивных складских площадей и сохраняющийся на высоком уровне объем сделок, снижения уровня вакантных площадей не происходит. «Данный факт обусловлен тем, что часть сделок совершается компаниями в целях оптимизации занимаемых площадей, как правило, осуществляемой путем переезда в другие комплексы, а также за счет строительства новых складов под собственные нужды (как своими силами, так и при помощи профессиональных игроков рынка)», – комментируют эксперты.

Цена вопроса

По мнению Д. Гератовского, низкий уровень арендных ставок становится драйвером спроса. «Арендаторы имеют возможность выбирать наиболее качественные помещения по минимальным ставкам. При этом спрос характеризуется высокой эластичностью в зависимости от изменения цены. Удаленность от МКАД и класс объекта менее значимы при принятии решения. Усредненный уровень арендных ставок находится в равновесии с начала года, что может свидетельствовать о прохождении складским рынком «дна»», - уверен он.
По данным аналитиков, аренда в складских помещениях класса А предлагается по ставке 3 900 руб./кв. м/год. Для помещений класса В ставка составляет 3 600 руб./кв. м/год. Однако условия в отдельных объектах могут существенно отличаться в зависимости от индивидуальных запросов. По итогам года, по словам экспертов отрасли, допускается сдержанный рост ставок аренды на уровне 2-4% обусловленный общими инфляционными тенденциями в экономике.
Однако аналитики Knight Frank, считают, что заявляемые ставки аренды при отсутствии серьезных изменений макроэкономических показателей останутся на прежнем уровне с возможностью роста в середине-конце 2017 г. «При этом мы не видим предпосылок для возврата к долларовым ставкам аренды в среднесрочной перспективе. В связи с уменьшением прироста спекулятивного предложения мы можем ожидать незначительной коррекции уровня вакантных площадей в сторону уменьшения, однако абсолютное значение показателя будет оставаться высоким», – подчеркнули они.
При этом, по данным Knight Frank, за последние 12 месяцев снижение средних заявляемых ставок аренды составило 9%. «Для большинства арендаторов на текущий момент приоритетом при подборе помещений является стоимость аренды, и лишь затем принимаются во внимание качество здания и его местоположение», - комментируют в Knight Frank.
К тому же сегодня договоры аренды заключаются преимущественно на срок 3-5 лет по ставкам аренды, номинированным в российской валюте. По словам аналитиков Knight Frank , в целях сохранения имеющихся арендаторов, а также привлечения новых девелоперы демонстрируют гибкость в отношении коммерческих условий: применяются, например, увеличение арендных каникул или рассрочка платежей по договору.

Сдача затягивается

По прогнозам S.A. Ricci, до конца года планы девелоперов по вводу складских комплексов в Москве в эксплуатацию будут выполняться лишь частично, и ожидается, что сроки по ряду объектов будут перенесены на 2017 г. «По итогам 2016 года объем нового предложения мы прогнозируем на уровне 600 тыс. кв. м, что будет ниже показателя прошлого года приблизительно на 35%», - подчеркнул Д. Гератовский.
Как отмечает В. Григорьев, 263 тыс. кв. м складских площадей ожидается к вводу в эксплуатацию до конца года в Московской области. Общая площадь годового строительства составит порядка 860 тыс. кв. м
Согласно его прогнозу, спрос на наиболее качественные проекты класса А сохранится, так как во многих случаях сейчас их можно взять в аренду по выгодным ставкам. В основном при переездах компании повышают эффективность логистики, в том числе улучшая качество занимаемых помещений. «IV квартал 2016 года будет традиционно активным – в более прогнозируемые годы на последний квартал приходилось порядка 40-45% всего годового объема сделок. Ряд объектов уже введен в эксплуатацию или готовится к вводу. Но можно утверждать, что объем ввода будет ниже, чем в 2015 году. Это затухание девелоперской активности было вполне прогнозируемым», - отмечает В. Григорьев.
Аналитики JLL, полагают, что до конца года на рынке складской недвижимости завершатся сделки по аренде и покупке складов совокупным объемом около 400 тыс. кв. м «В результате чего общий объем транзакций в Московском регионе в 2016 году составит порядка 1-1,1 млн кв. м. Это приведет к небольшому сокращению доли вакантных площадей на рынке – примерно до 12%», - отмечает В. Холопов.

Автор: Татьяна Симонова