Складская недвижимость: За подъемом спад?

Статистика и тенденции

С начала года темп введения новых складских объектов стал рекордным в сравнении не только с 2014 годом, но и с более спокойными временами. По данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, за 6 месяцев 2015 года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 570,1 тыс. кв. м качественных складских площадей, что является рекордным значением. Высокий показатель обусловлен переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов, запланированных на 2014-й. Однако вслед за увеличением объема площадей на 1,2 п. п. вырос и уровень вакантных объектов – на 10,4%. Данный показатель сформирован как помещениями в новых объектах, так и освободившимися после переезда площадями. Кроме этого, многие компании-арендаторы в целях оптимизации расходов предлагают свободные площади в субаренду.

В итоге к концу I полугодия 2015-го снижение заявляемых арендных ставок составило около 10–15% по сравнению с докризисными значениями. Ставки аренды в Москве на помещения класса А находятся на уровне 4,5–4,8 тыс. руб. за кв. м в год, на помещения класса В – 3–3,5 тыс. руб. за кв. м в год.

«Сегодня большинство складов предлагают рублевые ставки на первые 1–2 года аренды, которые опустились достаточно низко из-за роста объемов предложения. Текущая экономическая обстановка и уровень арендных ставок приведут к резкому снижению объемов нового ввода в ближайший год. При этом если спрос сохранится, то снизится уровень вакансии и увеличится цена на предлагаемые помещения», – комментирует партнер, директор по складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS Вячеслав Холопов.

Ситуация в регионах

Схожие тенденции отмечаются и в других регионах. По данным Knight Frank, общая площадь качественных складских площадей в Санкт-Петербурге составляет 2659,7 тыс. кв. м. Доля свободных площадей класса А – 6,4%. При этом по итогам I полугодия сохранилась тенденция сокращения предложения качественных складских объектов на фоне дефицита нового предложения. Так, из 44,3 тыс. кв. м, введенных в эксплуатацию с начала года, только 5,2 тыс. предназначены для открытого рынка аренды. По прогнозам аналитиков, прирост площадей по Санкт-Петербургу составит до конца текущего года 210 тыс. кв. м. Однако подавляющая часть ожидаемых к вводу объектов – склады, построенные по схеме build-to-suit.

Например, в Новосибирске в течение последних лет отмечается один из самых высоких объемов поглощения по сравнению с остальными городами Сибири.

Ежегодно в период с 2012 по 2014 год объем сделок по аренде и продаже складских площадей составлял 80–100 тыс. кв. м. Сегодня общий объем качественного предложения – 743 тыс. кв. м. Основными потребителями являются компании розничной торговли и производственные компании.

Формированию в Красноярске рынка качественной складской недвижимости препятствует близость к развитому рынку Новосибирска, находящемуся на пути следования основного транспортного потока, по которому товары поступают в город из европейской части России. Сегодня здесь функционируют несколько качественных складских объектов классов А и B общей площадью около 90 тыс. кв. м. Увеличение спроса возможно со стороны дистрибьюторских и логистических компаний в связи с намеченным строительством второго аэропорта. Отметим, что его открытие будет способствовать повышению транспортной привлекательности региона и увеличению грузопотока. Пока же запуск крупных логистических комплексов в Красноярском крае не планируется.

Масштабные инвестиции остались в прошлом

По подсчетам аналитиков JLL, по итогам двух кварталов 2015 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил $1,1 млрд, снизившись на 33% в годовом сопоставлении. Доля складского сектора достигла 21% от объема вложений за полугодие. Активы, расположенные в столице, остаются самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 86% от общего объема средств с начала года. Объем инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге составил $53 млн против $165 млн за аналогичный период прошлого года. Доля иностранного капитала по итогам полугодия составила 18% по сравнению с 16% в первой половине 2014-го.

«Позитивного влияния на рынок недвижимости в краткосрочной перспективе не предвидится, так как инфляционные ожидания по-прежнему высоки, что приводит к дальнейшему давлению на внутренний спрос. Кроме того, несмотря на то, что Центральный банк продолжает снижать ключевую ставку, данный показатель сохраняется на высоком уровне, ввиду чего заемное финансирование остается дорогим. В связи с этим мы сохраняем годовой прогноз объема инвестиций в недвижимость России на уровне $3 млрд, что является самым низким показателем последнего десятилетия», – комментирует Том Манди, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ.

Куда движется рынок складской недвижимости?

«В II полугодии, по нашим оценкам, на рынок в Московском регионе может выйти еще около 400 тыс. кв. м, и в результате итоговый показатель 2015 года окажется на 37% ниже прошлогоднего», – прогнозирует региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Петр Зарицкий.

Он полагает, что ближайшей перспективе можно ожидать дальнейшего сокращения объемов ввода – из-за снижения ставок аренды и высокой стоимости заемных средств. «Основу будущего предложения 2016–2017 гг. составляют проекты под заказчика (build-to-suit). Большинство девелоперов начинают новое строительство только при наличии не просто подтвержденного спроса, а подписанных договоров», – подчеркивает П. Зарицкий.

Надо отметить, что сегодня драйверами спроса являются торговые операторы, преимущественно продуктовые ритейлеры, производственные и – в отличие от 2009 года – логистические компании. «Несмотря на кризис, логистический бизнес чувствует себя неплохо, пока сильно не падая. Конечно, компании оптимизируют свои затраты, поэтому любой логистический оператор также вынужден пересматривать свой продуктовый портфель и адаптировать его в соответствии с реалиями рынка», – добавляет директор по развитию Itella в России Елена Печникова.

Так, одна из крупнейших сделок этого года – договор между логистическим оператором Major Terminal и компанией «Логопарк Девелопмент» на аренду на 25 тыс. кв. м складских площадей в комплексе класса А «Логопарк Север-2» в Московской области.

«Во-первых, аренда больших площадей логистическим оператором говорит о том, что многие компании в стремлении сократить затраты отдают свои логистические процессы на аутсорсинг. Во-вторых, уровень ставок и лояльность со стороны девелоперов открывают для потребителей складов уникальные возможности арендовать качественные помещения на комфортных для себя условиях», – комментирует директор по работе с ключевыми клиентами департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Максим Загоруйко.

По словам Е. Печниковой, многие уже перестроились под сниженные объемы импорта и сток покрытия, поэтому в сравнении с прошлым годом объемы хранения не увеличиваются, а часто даже становятся меньше. По этой причине новые площади, которые выводятся на рынок, остаются невостребованными.

«На сегодняшний момент большинство арендаторов и логистических компаний занимают выжидательную позицию. Активность ожидается в III квартале 2015-го, когда рынок вернется в более стабильное состояние. На данный момент могу констатировать, что продолжается перераспредление клиентов между имеющимися логистическими операторами. Объявлены итоги тендеров I полугодия и начинается процесс переезда от одного логистического оператора к другому», – делится наблюдениями директор по развитию Itella в России.

Аналитики отрасли прогнозируют, что в 2016 году тенденция снижения объемов ввода в эксплуатацию спекулятивных складских площадей продолжится. При этом с учетом текущего спроса, а также перспективы его увеличения в связи с возможным улучшением экономической ситуации и отменой санкций уровень вакантных площадей может снизиться. И вслед за этим возможна коррекция ставок аренды в сторону возрастания.

Татьяна Симонова