RU EN
+ 7 (812) 418 34 95 Санкт-Петербург + 7 (495) 984 54 41 Москва
12.01.2016 14:37:05
РЖД-Партнер

Обзор рынка складской недвижимости. Итоги 2015 года

Несмотря на кризисные явления в экономике России и снижение темпов прироста новых объектов, объем вакантных складских помещений уменьшился, а объем заключенных сделок за прошедший год стал рекордным.
 

По предварительным данным, 2015 год продемонстрировал максимальную активность покупателей и арендаторов качественных складских объектов. Совокупный объем сделок с начала года составил порядка 1,3 млн кв. м, что в 1,5 раза больше показателя 2014-го и на 10% превосходит рекордный объем сделок 2013-го. Сокращение темпов прироста нового предложения и высокий объем сделок скорректировали уровень вакантных площадей в сторону понижения.


«Высокий показатель обусловлен активностью со стороны операторов розничной торговли, преимущественно продуктовых сетей: на долю последних приходится более 40% арендованных и купленных складских площадей», – комментирует партнер, директор по складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Russia & CIS Вячеслав Холопов.


Также, по его словам, за 2015 год произошло увеличение среднего размера сделки. Если в 2014-м этот показатель находился на уровне 13 тыс. кв. м, то в прошлом году средний размер сделки вырос до 18 тыс. кв. м.

«Сегодня на рынке имеется достаточное количество крупных блоков, поэтому многие компании используют появившуюся возможность и арендуют качественные складские площади на привлекательных условиях. Рынок поменялся, предложение теперь – относительно короткие контракты аренды в рублях, и стоимость аренды на рынке крупнейших городов почти сравнялась», – считает В. Холопов.

В регионах Восточной Сибири и Дальнего Востока практически отсутствует предложение качественных складских помещений. Об этом сообщил РЖД-Партнеру руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александр Чуриков. По его словам, предложение складов в регионах в основном сосредоточено в городах с населением свыше 1 млн человек.

«Это вынуждает пользователей складов осуществлять логистику из ближайших логистических центров либо строить склады под собственные нужды. Тем не менее результатом изменения вектора внешней политики страны может явиться переориентация России на рынки Азии, прежде всего Китая, что придаст дополнительный импульс развитию складского рынка регионов Дальнего Востока, Сибири и Урала», – полагает эксперт.

Девелоперы отмечают, что основными драйверами спроса на складские площади являются торговые операторы, преимущественно продуктовые ритейлеры, производственные и логистические компании. По данным NAI Becar, ключевыми арендаторами складских помещений являются логистические компании (38% рынка), дистрибьюторы (21%), ритейлеры (26%), производственные компании (15%).

Арендные ставки как показатель стабилизации

Рынок складской недвижимости остается единственным среди других сегментов коммерческой недвижимости, ставки в договорах аренды которого номинированы полностью в российской валюте. Об этом РЖД-Партнеру сообщил В. Холопов. К тому же, по его наблюдениям, в 2015 году произошло снижение стоимости аренды.

«Снижение ставок аренды было зафиксировано в I квартале, когда в связи с высокой степенью неопределенности и увеличением объемов вакантных площадей собственники пересматривали коммерческие условия. В II–IV кварталах ставки аренды не претерпели существенных изменений. На сегодняшний день запрашиваемые ставки аренды в Московском регионе для складских помещений класса А находятся в диапазоне 3,5–5 тыс. руб./кв. м в год», – рассказал эксперт.

По его мнению, сделки начали совершаться благодаря стабильным (и достаточно низким) ставкам аренды, номинированным в рублях, а также возможности заключать краткосрочные контракты. «Собственники складских помещений применили весь набор антикризисных мер, разработанных и апробированных еще в 2009 году, что позволило дать арендаторам наиболее благоприятные коммерческие условия и позволило рынку двигаться дальше», – отмечает В. Холопов.

Он прогнозирует, что в 2016 году возможно снижение объемов сделок на 30–35% по сравнению с 2015-м, при этом ставки аренды не претерпят существенных изменений.

Самый надежный вариант – build-to-suit

Необходимо отметить, что в текущей ситуации наиболее целесообразной стратегией для девелоперов выглядит реализация площадей формата build-to-suit. При этом девелоперы могут нивелировать риск невостребованности такого объекта на вторичном рынке за счет его продажи конечному пользователю. «Основным трендом 2015-го является строительство складских помещений под непосредственного заказчика. При этом объем инвестиций в складскую недвижимость, несмотря на экономическую ситуацию, находится на неплохом уровне. Например, летом был зафиксирован ряд крупных приобретений («ПНК-Чехов» – группой компаний «Бин», вторая очередь логопарка «Чехов» – компанией Adidas), что свидетельствует об интересе инвесторов к российским объектам. Способствуют такой активности низкие цены продажи», – комментировала ранее РЖД-Партнеру руководитель проектов департамента стратегического консалтинга NAI Becar Наталья Куваева.

Несмотря на спрос на складские помещения, основными препятствиями для девелоперов остаются высокие риски проектов при неочевидном уровне доходности. Федеральные игроки сконцентрированы на развитии следующих фаз уже начатых проектов и готовы осваивать новые площадки при условии наличия подтвержденного платежеспособного спроса и возможности реализации проектов под заказ (build-to-suit).

«Новое предложение в регионах формируется не только федеральными, но и локальными девелоперами. Наиболее перспективными с точки зрения девелопмента остаются города Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань, Новосибирск и Самара. Экспансия крупных торговых сетей остается одним из ключевых драйверов роста спроса на складские площади в регионах», – комментирует А. Чуриков.

Инвестиционный рост сменился падением

Отраслевые аналитики отмечают, что если в начале 2015-го для инвесторов на рынке складской недвижимости сложились достаточно благоприятные условия, так как на фоне падения цен открылись новые возможности по развитию бизнеса в России, то уже к концу года ситуация кардинально изменилась. По предварительным оценкам аналитиков компании JLL, в IV квартале 2015 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил $600 млн, снизившись на 47% по сравнению с аналогичным показателем 2014-го. В целом по итогам года объем инвестиций сократился на 38%, до $2,3 млрд, что является рекордно низким результатом с 2005 года.


«Вследствие снижения активности инвесторов под давлением слабой экономики и ограниченности долгового финансирования инвестиционный рынок России продемонстрировал разочаровывающую динамику в 2015 году», – комментирует региональный директор, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в России и СНГ Сайдам Салахеддин.


При этом инвесторы продолжают фокусироваться на рынке Москвы: доля столичных объектов составила 92% в общем объеме сделок 2015-го против 78% годом ранее. Объем сделок в Санкт-Петербурге сократился с $364 млн в 2014-м до $61 млн в 2015-м году, в результате чего доля города в общем результате снизилась с 10 до 4%.

С. Салахеддин прогнозирует, что в 2016-м рынок начнет восстанавливаться. «По нашим оценкам, объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости в 2016 году может достичь $4 млрд, однако с учетом волатильности цены на нефть, которая остается основным драйвером российской экономики, существует риск снижения прогноза», – добавляет он.

Отметим, что в 2015-м на российском рынке доминировали локальные инвесторы – на них пришлось 80% сделок против 75% годом ранее.

Отраслевые аналитики полагают, что в 2015 году складской рынок продолжал оставаться заложником внешней конъюнктуры. По прогнозу экспертов, ситуация на рынке складской недвижимости в 2016-м также в значительной степени будет определяться динамикой макроэкономических показателей и геополитическим фоном, который сегодня оказывает влияние на всех участников рынка.

Татьяна Симонова 

Если Вы заметили ошибку, выделите, пожалуйста, необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редактору.


На ту же тему
РЖД-Партнер

Мининфраструктуры Украины рекомендовало отечественным грузоперевозчикам въезжать в Россию через Беларусь

Мининфраструктуры Украины выработало ряд рекомендаций для участников транзита железнодорожным и автомобильным транспортом через территорию России. 

РЖД-Партнер

Премьер-министры Украины, Казахстана и Азербайджана обсудили вопросы транзита грузов через Россию

Премьер-министр Украины Арсений Яценюк обсудил с казахским и азербайджанским коллегами новый порядок транзита грузов, следующих из Украины через территорию РФ.

РЖД-Партнер

Грузооборот терминалов Transiidikeskus AS сократился в 2015 году на 9,5%

​Общий грузооборот терминалов Transiidikeskus AS (Эстония) составил в 2015 году 2,6 млн т, что на 9,5 % меньше по сравнению с позапрошлым годом.
 



Чтобы оставить свой отзыв, Вам необходимо авторизоваться

Выставка Конференция Круглый стол Семинар Форум
  1. Вступил в силу приказ Минтранса России № 257, ужесточающий правила допуска вагонов на сеть РЖД. Поможет ли это повысить качество ремонта вагонов и повысить безопасность перевозок?

Яндекс.Метрика Индекс цитирования

Copyright © 1998-2016 ООО «Редакция журнала «РЖД-Партнер»

При цитировании информации гиперссылка на ИА РЖД-Партнер.ру обязательна

Использование материалов ИА РЖД-Партнер.ру в коммерческих целях без письменного разрешения агентства не допускается

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на ИА РЖД-Партнер.ру

Разработка сайта - iMedia Solutions