Обзор рынка складской недвижимости (I полугодие 2016 г.)

Стагнация регионального масштаба

С января по июнь 2016 года в регионах России введен в эксплуатацию минимальный за 5 лет объем складов – 168 тыс. кв. м. Это меньше аналогичного показателя 2015-го более чем в 2 раза (360 тыс. кв. м) и является минимальным значением с 2011 года (150 тыс. кв. м), отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank, подводя предварительные итоги I полугодия 2016 года на рынках складской недвижимости 17 региональных городов России.

Как поясняют эксперты Knight Frank, замедление строительной активности на складском рынке России вызвано ограниченным доступом к заемному финансированию и его высокой стоимостью, а также значительным объемом вакантных площадей.

Неудивительно, что на данный момент наиболее востребованным форматом строительства складов является схема built-to-suit, по которой с 2015 года в России реализовано более 60% объема введенных в эксплуатацию объектов.

Центральное затишье

Однако, как отмечает директор по развитию Itella в России Елена Печникова, доля вакантных площадей сохраняется высокой и в столице. «По сравнению с докризисными временами динамика не радует. На сегодняшний день складские объекты в основном арендуют торговые сети, в частности продуктовые ритейлеры. При этом доля вакантных площадей сохраняется высокой – 8–10% по Москве и 8% по Санкт-Петербургу (на уровне прошлого года). Но на самом деле доля свободных площадей на рынке несколько больше. Поясню: хотя формально по договорам аренды эти площади и сданы, их реальная заполняемость далека от 100%», – комментирует эксперт.

Наибольший объем ввода в эксплуатацию складских объектов с января 2015-го по июнь 2016 года пришелся на Екатеринбург (105,4 тыс. кв. м) и Челябинск (105,8 тыс. кв. м), сообщают аналитики Knight Frank. Как отмечают эксперты, одной из тенденций текущего периода является расширение географии складского рынка. «Качественные складские комплексы появляются в городах, не являющихся крупными логистическими центрами или городами с высокой численностью населения (например, в Смоленске, Тюмени, Ульяновске и т. д.), и представляют собой преимущественно распределительные центры крупных торговых сетей», – комментируют специалисты Knight Frank.

По состоянию на июнь 2016 года на региональном рынке свободно около 800 тыс. кв. м складских площадей классов А и B, что сопоставимо с аналогичным показателем в Московском регионе. Наибольший объем вакантных площадей сконцентрирован в Ростове-на-Дону – 30,5% объема рынка региона, а также в Краснодаре и Челябинске – 31,5 и 42,1% соответственно.

Отечественная валюта снова в тренде

Участники рынка и аналитики единогласны – рынок аренды складов перешел в рублевое поле. «С одной стороны, несомненно, это хорошо. Но, с другой, этот факт заставляет всех участников рынка привыкать к российской инфляции. Что было хорошо в долларовых контрактах? Инфляция доллара долгие годы не превышала 3%, это позволяло проводить плавные повышения на 1–1,5%, что не было болезненным ни для арендатора, ни для конечного клиента», – комментирует Е. Печникова.

По ее мнению, тарифы в рублях будут привязаны к российской инфляции, которая в прошлом году, по официальным данным, составила 13%. «Так что арендатор вместе с рублевым договором будет подписываться на привязку к коэффициенту российской инфляции. Таким образом, увеличение ставок будет происходить не прямым, а скрытым способом», – поясняет она.

Отметим, что сейчас предлагается достаточно низкая ставка аренды, но коэффициент инфляции эту ставку увеличит. Это ожидаемо и неизбежно, прогнозируют аналитики.

На данный момент, как сообщают аналитики Knight Frank, запрашиваемая ставка аренды на качественные складские помещения в регионах варьируется в диапазоне 300–500 руб./кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов), в Москве и Санкт-Петербурге – 400–600 руб./кв. м. Относительно прошлого года верхняя и нижняя границы диапазона ставок аренды снизились на 10%. Кроме того, договоры аренды сегодня заключаются на короткий срок (1–3 года). По словам экспертов, широкий диапазон ставок аренды обусловлен сильной дифференциацией рынка и зависит от объема предлагаемых в аренду складских площадей в отдельно взятом регионе, а также их качества. Стоит отметить, что в тех регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка аренды может вдвое превышать среднюю для объектов аналогичного качества в других городах.

Новые правила игры

Тяжелые времена для рынка складской недвижимости не закончились. Сегодня усилилась конкуренция между складскими объектами «в возрасте» и площадями, введенными 2–3 года назад. Клиент видит на рынке практически за одинаковые деньги по ставке аренды предложения на современный объект и на объект 10-летней давности, давно не модернизированный. Поэтому все желающие сдать в аренду свои площади вынуждены приводить объекты, даже построенные достаточно давно, к современному уровню ожиданий клиентов.

Развитию этой тенденции способствует ужесточение требований к качеству помещений в соответствии с российским законодательством. «Сегодня особое внимание уделяется пожарной безопасности и эксплуатационным характеристикам объекта. Сейчас на рынок выходят объекты, построенные 2–3 года назад. И, конечно, по сравнению с площадками 10-летней давности они новы и их техническое оснащение на голову выше», – подтверждает происходящие на рынке изменения Е. Печникова.

Кроме того, по словам экспертов, происходит торможение развития проектов и переход к предложению по принципу «строительство под ключ», усиление роли региональных девелоперов и снижение активности федеральных.

«Масштаб рынка имеет значение. Так, объем вакантных площадей во всех региональных качественных логоцентрах практически равен тому количеству пустующих складов, которые мы наблюдаем в Московском регионе. А это значит, что любая серьезная арендная сделка, например на 10–20 тыс. кв. м, существенно меняет уровень вакансий в регионе, в то время как в Московской области для этого необходимы объемы поглощения на порядок выше. Скорее всего, неспешное развитие региональных проектов продолжится, но в ближайшие 2–3 года не стоит ожидать появления грандиозных логистических центров, построенных не для нужд конкретного клиента», – рассуждает партнер, директор по складской, индустриальной недвижимости, земле Knight Frank Russia & CIS Вячеслав Холопов.

Татьяна Симонова