RU EN
+ 7 (812) 418 34 95 Санкт-Петербург + 7 (495) 984 54 41 Москва
29.06.2016 12:52:12
Логистика / Обзоры
РЖД-Партнер

Обзор рынка складской недвижимости (I полугодие 2016 г.)

Рынок складской недвижимости замер в ожидании лучших времен. Второй год подряд на рынке появляются объекты практически только по схеме built-to-suit. Как отмечают эксперты, кончились те времена, когда складской бизнес был легким и прибыльным и кормил своих владельцев.
 

Обзор рынка складской недвижимости (I полугодие 2016 г.)

Стагнация регионального масштаба

С января по июнь 2016 года в регионах России введен в эксплуатацию минимальный за 5 лет объем складов – 168 тыс. кв. м. Это меньше аналогичного показателя 2015-го более чем в 2 раза (360 тыс. кв. м) и является минимальным значением с 2011 года (150 тыс. кв. м), отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank, подводя предварительные итоги I полугодия 2016 года на рынках складской недвижимости 17 региональных городов России.

Как поясняют эксперты Knight Frank, замедление строительной активности на складском рынке России вызвано ограниченным доступом к заемному финансированию и его высокой стоимостью, а также значительным объемом вакантных площадей.

Неудивительно, что на данный момент наиболее востребованным форматом строительства складов является схема built-to-suit, по которой с 2015 года в России реализовано более 60% объема введенных в эксплуатацию объектов.

Центральное затишье

Однако, как отмечает директор по развитию Itella в России Елена Печникова, доля вакантных площадей сохраняется высокой и в столице. «По сравнению с докризисными временами динамика не радует. На сегодняшний день складские объекты в основном арендуют торговые сети, в частности продуктовые ритейлеры. При этом доля вакантных площадей сохраняется высокой – 8–10% по Москве и 8% по Санкт-Петербургу (на уровне прошлого года). Но на самом деле доля свободных площадей на рынке несколько больше. Поясню: хотя формально по договорам аренды эти площади и сданы, их реальная заполняемость далека от 100%», – комментирует эксперт.

Наибольший объем ввода в эксплуатацию складских объектов с января 2015-го по июнь 2016 года пришелся на Екатеринбург (105,4 тыс. кв. м) и Челябинск (105,8 тыс. кв. м), сообщают аналитики Knight Frank. Как отмечают эксперты, одной из тенденций текущего периода является расширение географии складского рынка. «Качественные складские комплексы появляются в городах, не являющихся крупными логистическими центрами или городами с высокой численностью населения (например, в Смоленске, Тюмени, Ульяновске и т. д.), и представляют собой преимущественно распределительные центры крупных торговых сетей», – комментируют специалисты Knight Frank.

По состоянию на июнь 2016 года на региональном рынке свободно около 800 тыс. кв. м складских площадей классов А и B, что сопоставимо с аналогичным показателем в Московском регионе. Наибольший объем вакантных площадей сконцентрирован в Ростове-на-Дону – 30,5% объема рынка региона, а также в Краснодаре и Челябинске – 31,5 и 42,1% соответственно.

Отечественная валюта снова в тренде

Участники рынка и аналитики единогласны – рынок аренды складов перешел в рублевое поле. «С одной стороны, несомненно, это хорошо. Но, с другой, этот факт заставляет всех участников рынка привыкать к российской инфляции. Что было хорошо в долларовых контрактах? Инфляция доллара долгие годы не превышала 3%, это позволяло проводить плавные повышения на 1–1,5%, что не было болезненным ни для арендатора, ни для конечного клиента», – комментирует Е. Печникова.

По ее мнению, тарифы в рублях будут привязаны к российской инфляции, которая в прошлом году, по официальным данным, составила 13%. «Так что арендатор вместе с рублевым договором будет подписываться на привязку к коэффициенту российской инфляции. Таким образом, увеличение ставок будет происходить не прямым, а скрытым способом», – поясняет она.

Отметим, что сейчас предлагается достаточно низкая ставка аренды, но коэффициент инфляции эту ставку увеличит. Это ожидаемо и неизбежно, прогнозируют аналитики.

На данный момент, как сообщают аналитики Knight Frank, запрашиваемая ставка аренды на качественные складские помещения в регионах варьируется в диапазоне 300–500 руб./кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов), в Москве и Санкт-Петербурге – 400–600 руб./кв. м. Относительно прошлого года верхняя и нижняя границы диапазона ставок аренды снизились на 10%. Кроме того, договоры аренды сегодня заключаются на короткий срок (1–3 года). По словам экспертов, широкий диапазон ставок аренды обусловлен сильной дифференциацией рынка и зависит от объема предлагаемых в аренду складских площадей в отдельно взятом регионе, а также их качества. Стоит отметить, что в тех регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка аренды может вдвое превышать среднюю для объектов аналогичного качества в других городах.

Новые правила игры

Тяжелые времена для рынка складской недвижимости не закончились. Сегодня усилилась конкуренция между складскими объектами «в возрасте» и площадями, введенными 2–3 года назад. Клиент видит на рынке практически за одинаковые деньги по ставке аренды предложения на современный объект и на объект 10-летней давности, давно не модернизированный. Поэтому все желающие сдать в аренду свои площади вынуждены приводить объекты, даже построенные достаточно давно, к современному уровню ожиданий клиентов.

Развитию этой тенденции способствует ужесточение требований к качеству помещений в соответствии с российским законодательством. «Сегодня особое внимание уделяется пожарной безопасности и эксплуатационным характеристикам объекта. Сейчас на рынок выходят объекты, построенные 2–3 года назад. И, конечно, по сравнению с площадками 10-летней давности они новы и их техническое оснащение на голову выше», – подтверждает происходящие на рынке изменения Е. Печникова.

Кроме того, по словам экспертов, происходит торможение развития проектов и переход к предложению по принципу «строительство под ключ», усиление роли региональных девелоперов и снижение активности федеральных.

«Масштаб рынка имеет значение. Так, объем вакантных площадей во всех региональных качественных логоцентрах практически равен тому количеству пустующих складов, которые мы наблюдаем в Московском регионе. А это значит, что любая серьезная арендная сделка, например на 10–20 тыс. кв. м, существенно меняет уровень вакансий в регионе, в то время как в Московской области для этого необходимы объемы поглощения на порядок выше. Скорее всего, неспешное развитие региональных проектов продолжится, но в ближайшие 2–3 года не стоит ожидать появления грандиозных логистических центров, построенных не для нужд конкретного клиента», – рассуждает партнер, директор по складской, индустриальной недвижимости, земле Knight Frank Russia & CIS Вячеслав Холопов.

Татьяна Симонова 

Если Вы заметили ошибку, выделите, пожалуйста, необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редактору.
Предложения партнеров
Загрузка...
Loading...

На ту же тему
РЖД-Партнер

События недели

События недели
Из транспортных событий последней апрельской недели РЖД-Партнер отобрал самые яркие и запоминающиеся. Предлагаем читателям освежить их в памяти перед грядущими праздниками.
РЖД-Партнер

События недели

События недели
Предпоследняя неделя апреля оказалась не столь богатой на громкие транспортные события. Большинство из них происходили в рамках двух крупных мероприятий, состоявшихся в Москве – выставки TransRussia/TransLogistica и «Пассажирского форума-2017».
РЖД-Партнер

События недели

События недели
Главным лейтмотивом уходящей недели стала судьба системы “Платон” - сенаторы наконец-то задумались о его праве на существование. Кроме того, было немало новинок - им порадовали не только зарубежные, но и отечественные транспортные компании.


Чтобы оставить свой отзыв, Вам необходимо авторизоваться

Новости партнеров
Загрузка...
Loading...
Выставка Конференция Круглый стол Семинар Форум

Помогли ли принятые на сети РЖД меры улучшить качество подвижного состава в 2017 году?

100 100
Нет, мало что изменилось
0 0
Да, качество вагонов улучшилось
0 0
Затрудняюсь ответить
Все опросы
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru Индекс цитирования

Copyright © 1998-2017 ООО «Редакция журнала «РЖД-Партнер»

При цитировании информации гиперссылка на ИА РЖД-Партнер.ру обязательна.

Использование материалов ИА РЖД-Партнер.ру в коммерческих целях без письменного разрешения агентства не допускается.

Свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС77-22819 от 11 января 2006 г., выдано Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия.

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на ИА РЖД-Партнер.ру

Разработка сайта - iMedia Solutions