Торговля – двигатель складской недвижимости

– Дмитрий, какова динамика вакантных площадей в Москве и Московском регионе в сравнении с аналогичным периодом прошлого года?

– По итогам первой половины 2017 года доля вакантных площадей на рынке складской недвижимости Московского региона составила 8,9%. Данный показатель сопоставим с аналогичным периодом 2016-го. Мы прогнозируем, что уровень вакансии будет постепенно снижаться за счет очень сдержанного ввода новых площадей и превышения спроса над предложением.

– Изменились ли в последнее время требования, которые клиенты предъявляют к складским объектам?

– Для каждого арендатора требования к складскому объекту всегда индивидуальны. При выборе складского комплекса компании ориентируются на тот или иной объект в зависимости от сферы деятельности, от потребности в площадях, от инфраструктуры, от удаленности от МКАД и т. д. Так, например, если компания торгует сельхозпродукцией, ей потребуются склады с холодильными установками.

Однако, как показывает практика, сейчас для большинства арендаторов наиболее важным параметром является стоимость аренды (в том числе благодаря льготам/схемам скрытых скидок). Чем дешевле склад, тем лучше. Также важным фактором является локация – близость к столице и «первой бетонке».

– Каков объем ввода новых площадей с начала текущего года? И растет ли, как и прежде, доля объектов built-to-suit?

– В первой половине 2017-го на рынок складской недвижимости Московского региона вышло около 130 тыс. кв. м новых качественных площадей. Это на 32% (112 тыс. кв. м) больше по сравнению с аналогичным периодом 2016-го. Однако это все равно один из самых низких показателей за прошедшие 10 лет. Незначительная активность девелоперов объясняется высокой вакансией, низкой арендной ставкой и неблагоприятными макроэкономическими условиями. Объем новых площадей с начала текущего года был сформирован за счет качественных складских комплексов класса А. Среди крупнейших: Бекасово (Пожитнево) (II очередь) – 35 тыс. кв. м, ТСТ «Транссервис» (22 тыс. кв. м) и пр. Совокупный объем складских площадей увеличился на 1% и составил 11,6 млн кв. м. До конца года мы ожидаем увеличения совокупного объема складских площадей до 11,7 млн. кв. м

– То есть можно говорить о том, что скоро грядет восстановление баланса спроса и предложения на рынке складской недвижимости?

– Складская недвижимость является по существу вторичным рынком и занимается она в основном обслуживанием производства и торговли. Поэтому восстановление спроса возможно только при развитии экономики и ускорении товарооборота. Для того и для другого необходимо доступное финансирование, рост реальных доходов граждан и реформы в экономике.

– Какие основные тенденции Вы можете выделить, которые сегодня происходят в отрасли? Как изменился рынок, его структура, например, за последние 3 года?

– Сейчас происходит упрочение позиций и дальнейшее развитие ведущих игроков на рынке складской недвижимости. Так, например, успешное развитие демонстрирует PNK group.

Хотя в целом девелоперская активность остается на низком уровне. В I полугодии 2017-го на рынок складской недвижимости столичного региона вышло около 130 тыс. кв. м новых качественных площадей. По заявлению девелоперов, в III квартале 2017-го ожидается некоторое увеличение объема нового предложения – к вводу планируется 170 тыс. кв. м.

С начала текущего года на рынке складской недвижимости было арендовано и куплено 680 тыс. кв. м. В аналогичном периоде 2016-го показатель спроса составлял 524 тыс. кв. м. Таким образом, можно говорить о некотором оживлении рынка.

В первой половине 2017 года произошло небольшое снижение доли торговых компаний в объеме спроса – 165 тыс. кв. м арендовали компании торгового профиля. Для сравнения, в первой половине 2016-го этот показатель составлял 192 тыс. кв. м.

– Какую роль в динамике спроса играют транспортно-логистические компании? Увеличивается ли их доля на рынке Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов?

– В течение прошлого года логистическими компаниями было арендовано 227 тыс. кв. м, что составило 17% от общего объема. По предварительным данным, за первую половину текущего года объем реализованных сделок с участием логистов составил порядка 108 тыс. кв. м, что на 15% больше по сравнению с аналогичным периодом 2016-го (93 тыс. кв. м).

Логистические операторы продолжают усиливать свои позиции, при этом в структуре спроса их доля снизилась на 2% – до 16%. Лидерами спроса по-прежнему остаются торговля и дистрибуция.

Беседовала Татьяна Симонова

Автор: Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci